Z Nowym Rokiem postanowiliśmy rozpocząć na naszym blogu cykl artykułów przybliżających Wam aspekty prawne codziennych spraw każdego z nas.

W pierwszej kolejności omówię kilka praktycznych kwestii związanych z najmem lokali mieszkalnych. Jesteś właścicielem lokalu, który nie jest Ci potrzebny do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych? Chciałbyś na nim trochę zarobić? Jak? Oczywiście wynająć. Wydaje się, że nic prostszego – wystarczy znaleźć chętnego, ustalić czynsz i już. Aha, należy podpisać umowę – mało to jest wzorów w internecie?

Stop!

Taki tok rozumowania może być źródłem nieoczekiwanych problemów – np. wystarczy, że podpiszemy umowę najmu z osobą objętą ochroną wynikającą z ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r.o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014.150 j.t.), a eksmisja tej osoby w sytuacji, gdy nie będzie płacić opłat lokatorskich może okazać się procesem uciążliwym i czasochłonnym. Mówimy przy tym o sytuacji, która następuje już po skutecznym rozwiązaniu umowy najmu z taką osobą – samo w sobie rozwiązanie umowy najmu może być trudne ze względu na bardzo korzystne dla najemców przepisy wyżej wymienionej ustawy.

W bardzo pesymistycznym wariancie może dojść do takiej sytuacji, że jesteśmy właścicielem lokalu, który jest zajęty przez byłego już lokatora (ponieważ udało się nam rozwiązać umowę najmu), wobec którego Sąd orzekł obowiązek jego opuszczenia (ponieważ doprowadziliśmy proces eksmisyjny do końca – z korzystnym dla siebie rozstrzygnięciem), a którego de facto nie możemy przymusić do wyprowadzki, ani do zapłaty czegokolwiek (ponieważ lokator ten otrzymał na papierze uprawnienie do lokalu socjalnego od gminy, gmina nie ma takiego lokalu w swoim zasobie w danej chwili, a były lokator jest w praktyce niewypłacalny). Czy w takim przypadku jesteśmy całkowicie bezradni i nie możemy dochodzić swoich praw? Na szczęście nie. Ale po kolei – krótko opiszę, o czym powinien pamiętać każdy właściciel wynajmujący swój lokal.

Po pierwsze umowa. 

Jest bardzo ważna. Lepiej poradzić się prawnika, zanim ściągniemy wzór z internetu i uznamy, że uda nam się zaoszczędzić kilka groszy na poradzie prawnej. Na co zwrócić uwagę przy jej zawieraniu?

Z praktycznego punktu widzenia lepiej jest zawierać umowy na czas określony (nawet wielokrotnie), niż na czas nieokreślony.

Wystarczy bowiem, że spojrzymy na przepisy cytowanej już ustawy, aby dowiedzieć się, że umowę na czas nieokreślony trudno jest rozwiązać (i że ustawa ta jest bardzo korzystna dla lokatorów i nie wystarczy, że powołamy się na kodeks cywilny formułując postanowienia umowy).

Zgodnie z art. 11 cytowanej ustawy wypowiedzenie umowy najmu może być dokonane przez właściciela tylko w przypadkach w niej przewidzianych (jest to m.in. niepłacenie przez lokatora przez 3 miesiące czynszu – przy czym w takim wypadku, aby wypowiedzenie było skuteczne trzeba dochować trybu wypowiedzenia przewidzianego w ustawie, a więc najpierw dać możliwość spłacenia zadłużenia w odpowiednim terminie, a także uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia umowy zanim tego dokonamy. W przeciwnym wypadku umowa najmu nadal będzie obowiązywała).

Po drugie. Wypowiedzenie.

Jeśli już jednak zawarliśmy umowę na czas nieokreślony to musimy zachować odpowiedni tryb jej wypowiedzenia. Jak już wspomniano wcześniej można to uczynić tylko z przyczyn ściśle określonych w przepisach zapisanych w ww. ustawie. Aby uniknąć problemów w późniejszym, ewentualnym procesie o opuszczenie lokalu, warto zapoznać się dokładnie z przepisami ustawy albo poradzić się osoby znającej się na tych przepisach.

Po trzecie. Eksmisja. 

Po skutecznym rozwiązaniu umowy najmu mamy prawo żądać opuszczenia lokalu przez byłego najemcę jedynie na drodze sądowej. Sąd  będzie przy tym badał, czy były lokator nie znajduje się w takiej sytuacji majątkowej czy rodzinnej, która powoduje, że nie można wobec takiej osoby orzec eksmisji bez przyznania jej uprawnienia do lokalu socjalnego (szczególną ochroną objęto  m.in. kobiety w ciąży, małoletnich czy obłożnie chorych).

Jeśli Sąd uzna, że osobie takiej powinno się przyznać lokal socjalny, nie pozbędziemy się lokatora do czasu, aż gmina faktycznie nie zaoferuje mu umowy najmu lokalu socjalnego. A z tym w praktyce bywa różnie, zależnie od tego, jakim zasobem mieszkaniowym dysponuje dana gmina. Czas oczekiwania na lokale socjalne może być bowiem dość długi – w niektórych gminach nawet kilkuletni. Zresztą, nawet jeśli Sąd nie przyzna lokalu socjalnego, to wyrok eksmisyjny trzeba wyegzekwować przy pomocy komornika, a nie w każdym okresie w roku wolno to robić (od listopada do marca nie doprowadzimy do wykonania orzeczenia Sądu).

Po czwarte. Co po wyroku eksmisyjnym?

Wracając do pytania zadanego na wstępie – co w przypadku, gdy mamy wyrok eksmisyjny, Sąd nakazał opuszczenie lokalu, ale nakazał wstrzymanie wykonania wyroku do czasu zaoferowania przez gminę lokalu socjalnego, a gmina nie realizuje swojego obowiązku? (przypominam – to jest przykład tej teoretycznie najbardziej pesymistycznej wersji wydarzeń)

W takim przypadku ustawodawca przewidział, że gmina powinna płacić odszkodowanie właścicielowi za czas niedostarczenia lokalu socjalnego byłym lokatorom. Oczywiście jednak, żeby takie odszkodowanie dostać musimy liczyć się z wytoczeniem sprawy gminie i koniecznością uzyskania wyroku odszkodowawczego – niestety obowiązek ten rzadko kiedy będzie możliwy do wyegzekwowania bez przeprowadzenia postępowania sądowego.

Temat odszkodowania jest jednak już zagadnieniem na oddzielny wpis na naszym blogu.

Jednak już teraz widać, że podpisując bez przygotowania umowę najmu lokalu będąc właścicielem, można wpędzić się w spore tarapaty takie jak niepłacący lokator, którego nie można ot tak eksmitować, konieczność dochodzenia swoich praw na drodze sądowej itd. Ale i tak często jest to jedyna droga, którą warto przejść –  w przeciwnym wypadku problem z niepłacącym lokatorem nigdy nie zostanie rozwiązany.