Jeżeli jesteś osobą wynajmującą lokal mieszkalny innej osobie, zapewne znasz regulację  ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tj. Dz. U. z 2014 r., poz. 150), którą na potrzeby niniejszego bloga będziemy nazywać  „ustawą o ochronie praw lokatorów”.

Nie znasz? Niedobrze.

Wyżej wspomniana ustawa jest prawem szczególnym do postanowień kodeksu cywilnego. W myśl rzymskiej zasady prawnej natomiast „lex specialis derogat legi generali” (czyli: prawo szczególne ma pierwszeństwo przed prawem ogólnym).

Jeśli jesteś więc wynajmującym lokal mieszkalny (czyli tym, który oddaje komuś swoje mieszkanie do używania) to musisz przy rozwiązywaniu umowy z najemcą (czyli z osobą, która używa Twojego mieszkania i płaci Ci czynsz), stosować się do zasad wyrażonych w ustawie o ochronie praw lokatorów, a nie opierać się na ogólnych zasadach, wynikających z innych przepisów prawa.

Kodeks cywilny. Umowa.

Za chwilę pewnie powiesz: „ale w kodeksie cywilnym są przecież przepisy o najmie lokalu. Tam też są artykuły dotyczące rozwiązywaniu umów najmu. Albo: „w myśl zasady o swobodzie umów uregulowaliśmy w umowie wraz z moim najemcą, że mogę rozwiązać z nim umowę najmu za miesięcznym wypowiedzeniem z obojętnie jakiej przyczyny”.

A więc, jeszcze raz powtarzam:

jeżeli wynajmujesz lokal m i e s z k a l n y  to przy rozwiązywaniu umowy najmu musisz skorzystać z uregulowań zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów. Jest to istotne, chociażby w przypadku wdania się w spór sądowy ze swoim lokatorem – sąd będzie oceniał czy działałeś zgodnie z prawem, czyli czy wziąłeś pod uwagę przepisy ww. ustawy przy rozwiązaniu umowy najmu.

Kodeks cywilny czy mniej korzystne niż w ustawie o ochronie praw lokatorów zapisy umowy najmu dot. wypowiedzenia tej umowy lokatorowi, nie będą miały zastosowania.

Przesłanki wypowiedzenia umowy najmu lokalnego. 

Jakie są przesłanki rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego? Na początek dwie uwagi ogólne:

Ustawa o ochronie praw lokatorów stanowi, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu to wypowiedzenia stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn przewidzianych w tej ustawie.
Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.

Poniżej przestawiam natomiast konkretne przesłanki wypowiedzenia umowy najmu, przewidziane w ustawie o ochronie praw lokatorów:

I) korzystanie z lokalu w sposób sprzeczny z zasadami, zwłoka w zapłacie czynszu, udostępnienie lokalu przez lokatora innej osobie, lokal wymaga rozbiórki/remontu:

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

lub

2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

lub

3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela,

lub

4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4. (tj. z zastrzeżeniem: „Jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy”)

II) niezamieszkiwanie najemcy w lokalu, najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu:

właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

III) właściciel sam zamierza zamieszkać w lokalu, który wynajmuje:

 

1) nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

2) nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w pkt 1.


W ustawie o ochronie praw lokatorów przewidziany jest również tryb rozwiązania umowy dla lokali znajdujących się w mieszkaniowym zasobie gminy, ale nie jest to obecnie przedmiotem naszego zainteresowania.

Zapraszam do lektury kolejnych wpisów.

radca prawny

Marek Rackiewicz