Co robić w przypadku, w którym wynająłeś komuś lokal mieszkalny, a lokator przestał  płacić Ci czynsz lub inne opłaty za lokal?

Taki stan, jaki został opisany w powyższym pytaniu, kwalifikuje się do tego, aby lokatorowi rozwiązać umowę najmu lokalu. Jest to jeden z przypadków opisanych w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity z 2014 roku, poz. 150), zwanej w dalszej części artykułu „ustawą o ochronie praw lokatorów”,  który uprawnia do wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego.

Jednak, aby skutecznie rozwiązać umowę najmu muszą zostać spełnione wszystkie przesłanki przewidziane w wyżej cytowanej ustawie (art. 11 ust. 1 oraz art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Oto one:

1) lokator musi być w zwłoce w zapłacie za czynsz lub innych opłat za lokal za 3 pełne okresy płatności,

2) jeśli zachodzi powyższa okoliczność, przed wypowiedzeniem należy lokatora na piśmie uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy; w takim uprzedzeniu należy wyznaczyć lokatorowi miesiąc na uregulowanie zaległych i bieżących należności,

3) wypowiedzenie należy sporządzić na piśmie; w piśmie tym należy podać przyczynę wypowiedzenia,

4)  wypowiedzenia można dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Przykład:

 

Nasz najemca Zbigniew Nowacki nie zapłacił nam czynszu za maj, czerwiec, lipiec i sierpień 2014 roku. Co musimy zrobić, jeżeli chcemy rozwiązać umowę najmu z takim lokatorem?

Oto rozwiązanie:

1) musimy na piśmie uprzedzić lokatora o tym, że mamy zamiar wypowiedzieć mu umowę najmu tj.:

  • należy Zbigniewa Nowackiego poinformować, że zalega ze spłatą czynszu za 4 miesiące, a łączna kwota zaległości to X  złotych. 

Poza tym, powołując się na przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów piszemy w piśmie wysłanym do Zbigniewa Nowackiego, że:

  • wyznaczmy mu 1 miesiąc na spłatę powyższych należności,
  • oraz uprzedzamy go o tym, że w przypadku, gdy nie spłaci nam ww. zaległości w wyznaczonym terminie wypowiemy mu umowę najmu.

W tym przykładzie sprawa nie jest skomplikowana, jeżeli Zbigniew Nowacki mieszka w lokalu sam. Co robić jeżeli jednak w mieszkaniu wraz ze Zbigniewem Nowackim mieszka także jego żona Weronika Nowacka i ich pełnoletni syn Roman Nowacki?

Najlepiej by było, aby poza głównym najemcą (osobą, która podpisała z nami umowę) uprzedzić o zamiarze wypowiedzenia umowy wszystkie osoby zamieszkujące w lokalu wraz z najemcą. Uznaje się bowiem, że lokatorami są też domownicy osoby, której przysługuje tytuł prawny do używania mieszkania, gdyż ich prawo do zamieszkiwania w lokalu pochodzi od prawa głównego lokatora. Jeżeli więc ze Zbigniewem Nowackim mieszkają jeszcze żona i syn, powinno się  pisma o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu skierować także do nich. 

2) jeżeli wszystkie należności zostaną spłacone w terminie, który wyznaczyliśmy nie możemy już kontynuować procedury wypowiedzenia umowy najmu. Jeżeli jednak nie zostaniemy spłaceni możemy przejść do następnego kroku, czyli do wypowiedzenia umowy. 

  • wypowiedzenie musi być sporządzone na piśmie (skierowane do Zbigniewa Nowackiego, jeżeli mieszka sam; W przypadku gdyby jednak mieszkał z żoną i synem – pisma kierujemy do wszystkich!)
  • wypowiedzenie musi zawierać przyczynę wypowiedzenia – w tym przypadku jest to niepłacenie czynszu za ponad 3 miesiące i nie zastosowanie się do uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia umowy (należy więc powołać się w wypowiedzeniu na to, że uprzedzaliśmy o zamiarze wypowiedzenia umowy i bezskutecznie wyznaczyliśmy lokatorowi/lokatorom miesiąc na spłatę należności),
  • wypowiedzenia można dokonać nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, a więc jeżeli wypowiedzenia dokonano 3 października 2014 r., to miesięczny termin wypowiedzenia zaczyna biec  dopiero od 1 listopada 2014 r.

3) skuteczne rozwiązanie umowy otwiera nam drogę do przeprowadzenia eksmisji, jeżeli nasz były lokator/lokatorzy nie zamierza/ją dobrowolnie opuścić lokalu. To jednak temat na kolejny wpis, który niebawem pojawi się na blogu. 

radca prawny

Marek Rackiewicz