Dowiedz się, na czym polega najem instytucjonalny i czym różni się od najmu okazjonalnego. Poznaj zasady dotyczące umów, kaucji, procedury eksmisyjnej oraz obowiązki wobec urzędu skarbowego. Dzięki temu artykułowi upewnisz się, który rodzaj umowy będzie dla Ciebie najlepszy.
Kto może być wynajmującym?
Najem okazjonalny
- Umowę najem okazjonalny może zawrzeć wyłącznie właściciel, który jest osobą fizyczną.
- Ta osoba nie może prowadzić działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (ale może mieć jakąkolwiek inną firmę – np. gabinet dentystyczny czy sklep).
Przykład:
Jan Kowalski ma dwa mieszkania, nie rozlicza ich w ramach działalności gospodarczej. Może zatem wynająć jedno z tych mieszkań w formie najmu okazjonalnego.
Najem instytucjonalny
- W tym przypadku wynajmującym musi być podmiot prowadzący działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali.
- Może to być osoba fizyczna (jeśli oficjalnie zajmuje się najmem), spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna, fundacja itd. – pod warunkiem, że działalność gospodarcza obejmuje wynajem nieruchomości.
Przykład:
Spółka XYZ sp. z o.o. wynajmuje mieszkania jako część prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej. Może zatem zawierać umowy w formie najmu instytucjonalnego.
Dobrowolne poddanie się egzekucji – szybsza eksmisja
Jedną z najważniejszych korzyści zarówno w najmie okazjonalnym, jak i najmie instytucjonalnym, jest możliwość dołączenia do umowy aktu notarialnego, w którym najemca dobrowolnie poddaje się egzekucji (tzw. „przyspieszona eksmisja”).
Najem okazjonalny
- Wymaga dodatkowych załączników:
- Wskazania innego lokalu, do którego najemca mógłby się wyprowadzić w razie eksmisji.
- Oświadczenia właściciela tego „zastępczego” lokalu, że przyjmie lokatora.
- Procedura jest bardziej złożona, a w razie gdy najemca utraci możliwość zamieszkania w zastępczym lokalu, może pojawić się ryzyko dodatkowych komplikacji podczas eksmisji.
- Jednakże w przepisach brak jednoznacznej regulacji, co dzieje się, gdy lokator utraci prawo do lokalu zastępczego. Najczęściej uznaje się, że takiego lokatora można eksmitować do noclegowni, nie przysługuje mu bowiem prawo do lokalu socjalnego ani tymczasowego.
Najem instytucjonalny
- Nie wymaga wskazania dodatkowego lokalu zastępczego ani oświadczenia jego właściciela.
- Akt notarialny zastępuje wyrok eksmisyjny. Najemca wie, że w przypadku wypowiedzenia umowy może zostać wyeksmitowany bez przysługującego mu prawa do lokalu socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego.
- To znacząco ułatwia i przyspiesza ewentualną eksmisję, minimalizując pole do nadużyć.
Kaucja
W obu umowach (okazjonalnej i instytucjonalnej) kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu (w zwykłym najmie to nawet do dwunastokrotności). Ponadto kaucja w obu przypadkach może pokryć nie tylko zaległe opłaty, ale także koszty ewentualnej egzekucji.
Najem okazjonalny
- Kaucja jest rozliczana dopiero po zakończeniu umowy i opuszczeniu lokalu.
- Wynajmujący nie może jej wykorzystać w trakcie trwania najmu (np. na pokrycie zaległego czynszu na bieżąco).
- Najemca również nie może „odliczyć” sobie kaucji w ramach ostatnich opłat.
Najem instytucjonalny
- Kaucja również jest rozliczana po zakończeniu najmu.
- Jednak tutaj przepisy wyraźnie pozwalają właścicielowi na pokrywanie bieżących należności z kaucji już w trakcie trwania umowy (gdy najemca nie płaci).
- Najemca ma wówczas obowiązek uzupełnić kaucję w terminie ustalonym w umowie lub w wezwaniu do zapłaty.
- Jest to jedyny rodzaj umowy najmu mieszkania, który dopuszcza takie rozwiązanie!
Zgłoszenie do Urzędu Skarbowego a skutki cywilnoprawne
Najem okazjonalny
- Aby korzystać z zalet najmu okazjonalnego (w szczególności wyłączenia większości przepisów Ustawy o ochronie praw lokatorów), właściciel musi zgłosić fakt zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego w ciągu 14 dni.
- Jeśli wynajmujący tego nie zrobi, w świetle prawa umowa „traci” cechy najmu okazjonalnego i stosuje się całą Ustawę o ochronie praw lokatorów (co jest mniej korzystne dla właściciela).
- Nawet brak dodatkowych dokumentów (np. aktu notarialnego) nie jest tak groźny, jak niewywiązanie się z obowiązku zgłoszenia umowy do US. Bez tej formalności wszelkie udogodnienia wynikające z najmu okazjonalnego będą nieważne.
Najem instytucjonalny
- Ustawodawca nie wprowadził tu obowiązku zgłaszania umowy do Urzędu Skarbowego jako warunku koniecznego do zachowania skutków cywilnoprawnych.
- Nie zwalnia to oczywiście wynajmującego z rozliczenia podatku od najmu, ale brak jest sankcji w postaci utraty przywilejów najmu instytucjonalnego w razie spóźnionego lub pominiętego zgłoszenia.
Podsumowanie
Najem instytucjonalny wydaje się korzystniejszy z punktu widzenia wynajmującego, między innymi ze względu na uproszczoną procedurę eksmisji, brak obowiązku zgłoszenia umowy do US jako warunku zachowania przywilejów, a także możliwość bieżącego potrącania należności z kaucji.
Niemniej najem instytucjonalny jest dostępny wyłącznie dla tych, którzy prowadzą działalność gospodarczą w zakresie wynajmu lokali. W praktyce oznacza to, że jeśli jesteś „zwykłym” właścicielem, nieprowadzącym formalnie najmu w ramach swojej firmy, możesz skorzystać wyłącznie z najmu okazjonalnego (lub oczywiście zwykłej umowy najmu).
Którą formę wybrać?
- Jeżeli nie prowadzisz działalności gospodarczej związanej z wynajmem, pozostaje Ci najem okazjonalny.
- Jeżeli wynajem mieszkań to część Twojej firmy lub planujesz zawodowo zajmować się nieruchomościami, najem instytucjonalny może dać Ci więcej możliwości i ułatwień.
Mamy nadzieję, że ten artykuł rozjaśnił Ci różnice i pomoże dokonać najlepszego wyboru w zakresie umowy najmu. W razie wątpliwości zawsze warto skonsultować się z prawnikiem specjalizującym się w prawie nieruchomości. Powodzenia w wynajmowaniu!