Umowa przedwstępna zakupu mieszkania, które zapisy powinien sprawdzić prawnik?

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania określa zobowiązania stron jeszcze przed finalną transakcją. To właśnie na tym etapie ustalasz terminy, sposób zapłaty i konsekwencje niedojścia zakupu do skutku. Dlatego projekt warto przeanalizować przed podpisaniem i pierwszą wpłatą.

Szczególnej uwagi wymagają zakupy finansowane kredytem oraz mieszkania obciążone hipoteką. Ponadto trzeba wyjaśnić sytuację osób, które korzystają z lokalu. Ogólny wzór umowy może bowiem nie uwzględniać tych okoliczności.

Poniższe wskazówki dotyczą przede wszystkim zakupu na rynku wtórnym. Natomiast przy zakupie od dewelopera potrzebna jest odrębna analiza dokumentów inwestycji.

Umowa przedwstępna zakupu mieszkania, co oznacza jej podpisanie?

Umowa przedwstępna zobowiązuje do zawarcia oznaczonej umowy przyrzeczonej. Dlatego powinna określać jej istotne postanowienia. Przy sprzedaży mieszkania kluczowe są przedmiot sprzedaży i cena.

Jednocześnie forma dokumentu wpływa na dostępne roszczenia. Umowa spełniająca wymagania ważności przyszłej sprzedaży, w szczególności dotyczące aktu notarialnego, może pozwalać na sądowe dochodzenie jej zawarcia. Natomiast zwykła forma pisemna nie zapewnia takiego skutku. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 158 oraz 389–390.

Przed wyborem formy omów więc z prawnikiem, jaki poziom zabezpieczenia odpowiada Twojej sytuacji. Weź pod uwagę wysokość wpłaty, czas oczekiwania i ryzyka dotyczące nieruchomości.

1. Dokładnie określ mieszkanie i zakres zakupu

Najpierw porównaj opis w umowie z dokumentami nieruchomości. Sprawdź numer księgi wieczystej, adres, powierzchnię oraz rodzaj nabywanego prawa.

Następnie ustal status elementów dodatkowych:

• miejsca postojowego;
• komórki lokatorskiej;
• piwnicy;
• udziału w garażu;
• prawa do korzystania z ogródka.

Sformułowanie „mieszkanie z miejscem parkingowym” może być zbyt ogólne. Dlatego poproś o dokumenty wyjaśniające, co dokładnie obejmuje transakcja.

Ponadto do projektu warto dołączyć listę wyposażenia pozostającego w lokalu. Dzięki temu strony wcześniej uzgodnią, czy cena obejmuje zabudowę, sprzęt AGD lub inne rzeczy.

Jeżeli dokumenty budzą wątpliwości, zacznij od sprawdzenia księgi wieczystej. Dopiero później uzgadniaj szczegółowe warunki zakupu.

2. Ustal realny termin zawarcia umowy końcowej

Termin powinien uwzględniać wszystkie czynności potrzebne do zakończenia transakcji. Dlatego zapytaj bank o procedurę finansowania, a sprzedającego o czas uzyskania brakujących dokumentów.

W projekcie sprawdź:

• datę zawarcia umowy przyrzeczonej;
• sposób ustalenia spotkania u notariusza;
• obowiązek dostarczenia dokumentów przed spotkaniem;
• zasady zawiadamiania drugiej strony;
• sposób uzgodnienia ewentualnego przedłużenia terminu.

Unikaj jednak ustaleń opartych wyłącznie na deklaracji „dogadamy się później”. Jeżeli przewidujesz przesunięcie transakcji, omów procedurę i graniczną datę już teraz. Dzięki temu obie strony będą wiedziały, jak postąpić przy opóźnieniu.

Termin podpisania aktu, termin zapłaty i termin wydania mieszkania to trzy odrębne kwestie. Dlatego każda powinna zostać jasno opisana.

3. Dopasuj umowę do finansowania kredytem

Sama informacja o planowanym kredycie może nie zapewnić wystarczającego zabezpieczenia. Dlatego poproś prawnika o ocenę skutków odmowy finansowania.

Warto wcześniej uzgodnić odpowiedzi na następujące pytania:

• Do kiedy kupujący ma złożyć kompletny wniosek kredytowy?
• Jakich dokumentów musi dostarczyć sprzedający?
• Co stanie się przy odmowie kredytu?
• Co w przypadku przyznania kwoty niższej od potrzebnej?
• Jak udokumentować decyzję banku?
• Kiedy i na jakich zasadach nastąpi rozliczenie wpłaconych pieniędzy?

Ponadto porównaj harmonogram umowy z wymaganiami banku. Termin dogodny dla sprzedającego może bowiem nie wystarczyć na zakończenie procedury kredytowej.

Przykład: bank przyznaje zbyt niski kredyt

Załóżmy na przykład, że kupujący potrzebuje 600 tys. zł, ale bank oferuje 520 tys. zł. Strony mogą jednak różnie rozumieć, czy oznacza to „uzyskanie finansowania”.

Dlatego poproś o zapis odnoszący się do potrzebnej kwoty, terminu decyzji oraz sposobu rozliczenia. Nie pozostawiaj tych ustaleń wyłącznie w korespondencji z pośrednikiem. Zamiast tego zadbaj, aby projekt umowy uwzględniał uzgodnione rozwiązanie.

4. Wyjaśnij zadatek i sposób rozliczenia wpłat

Zadatek może umożliwiać odstąpienie i zatrzymanie otrzymanej kwoty albo żądanie jej dwukrotności. Jednak nie działa to automatycznie przy każdym niepowodzeniu transakcji. Znaczenie mają bowiem ustalenia stron i przyczyny niewykonania umowy. Ponadto ustawa przewiduje sytuacje zwrotu zadatku. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 394.

Dlatego przed przelewem ustal:

• charakter wpłaty — zadatek czy zaliczka;
• kwotę i termin płatności;
• rachunek odbiorcy;
• sposób zaliczenia wpłaty na cenę;
• zasady rozliczenia przy odmowie kredytu;
• termin zwrotu, jeżeli będzie należny.

Następnie poproś o sprawdzenie spójności całego dokumentu. Jedna część umowy nie powinna nazywać wpłaty zaliczką, a druga przypisywać jej innych skutków. W przeciwnym razie strony mogą odmiennie interpretować zasady rozliczenia.

5. Wskaż, co sprzedający ma zrobić przed transakcją

Umowa powinna uwzględniać czynności potrzebne do przygotowania mieszkania do sprzedaży. Dlatego najpierw ustal, jakie dokumenty lub działania są jeszcze potrzebne.

Zależnie od sytuacji warto omówić obowiązek:

• dostarczenia dokumentów banku dotyczących spłaty hipoteki;
• wyjaśnienia wzmianek w księdze wieczystej;
• przedstawienia aktualnych rozliczeń lokalu;
• uporządkowania dokumentacji własności;
• zakończenia ustalonych prac;
• przygotowania mieszkania do wydania.

Następnie dla każdego obowiązku wskaż termin i dokument potwierdzający wykonanie. Ponadto zapytaj, co nastąpi, jeżeli sprzedający nie zdąży przed podpisaniem aktu.

Dzięki temu łatwiej ocenisz, czy transakcja jest gotowa do finalizacji. Jednocześnie ograniczysz ryzyko podejmowania decyzji pod presją w ostatnim dniu.

6. Sprawdź odpowiedzialność obu stron

Przeanalizuj dokument z perspektywy kilku możliwych zdarzeń. Na przykład sprawdź, co się stanie, jeśli kupujący nie zapłaci. Następnie oceń sytuację, w której sprzedający nie dostarczy dokumentów albo odmówi finalizacji.

Kara umowna dotyczy zobowiązań niepieniężnych. Natomiast odsetki za opóźnienie odnoszą się do nieterminowej zapłaty. Dlatego tych mechanizmów nie należy utożsamiać. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 481 i 483.

Poproś prawnika o ocenę:

• czy konsekwencje odpowiadają konkretnym obowiązkom;
• czy dokument jasno określa przesłanki odpowiedzialności;
• jak łączą się zapisy o zadatku, karach i odszkodowaniu;
• czy przewidziano możliwość naprawienia naruszenia;
• czy zabezpieczenia uwzględniają interesy obu stron.

Ponadto zwróć uwagę na możliwość zmiany warunków transakcji. Jeżeli jedna strona może swobodnie przesuwać terminy, poproś o wyjaśnienie konsekwencji takiego zapisu.

7. Uzgodnij wydanie mieszkania i przekazanie kluczy

Transakcja może być formalnie przygotowana, a mimo to pozostawić spór o przeprowadzkę sprzedającego lub wyposażenie. Dlatego ustalenia dotyczące wydania warto poczynić już w umowie przedwstępnej. Następnie należy odpowiednio uwzględnić je w umowie końcowej.

Określ przede wszystkim:

• konkretny termin przekazania;
• powiązanie wydania z zapłatą;
• stan lokalu w chwili przekazania;
• listę pozostawionych rzeczy;
• sposób rozliczenia opłat i liczników;
• liczbę przekazywanych kluczy i pilotów;
• konsekwencje opóźnienia.

Ponadto zapytaj, kto obecnie korzysta z mieszkania. Jeżeli lokal jest wynajmowany, przekaż prawnikowi umowę najmu i dokumenty dotyczące planowanego zakończenia korzystania.

Przy odbiorze przygotuj natomiast protokół, zdjęcia i zestawienie liczników. Następnie porównaj wyposażenie z uzgodnioną wcześniej listą. Dzięki temu łatwiej udokumentujesz stan przekazanego mieszkania.

Jak przygotować umowę do konsultacji z prawnikiem w Poznaniu?

Prześlij projekt przed podpisaniem, razem z załącznikami i dotychczasowymi uzgodnieniami. Ponadto dołącz numer księgi wieczystej oraz dostępne dokumenty sprzedającego.

Opisz również:

• sposób finansowania;
• planowaną wysokość pierwszej wpłaty;
• terminy wymagane przez bank;
• oczekiwaną datę przeprowadzki;
• brakujące dokumenty;
• kwestie, na które sprzedający nie chce się zgodzić.

Dzięki temu analiza może objąć rzeczywisty przebieg transakcji. Jeżeli masz szersze wątpliwości dotyczące stanu prawnego lokalu, sprawdź zakres audytu nieruchomości.

Lista kontrolna przed podpisaniem

Przed złożeniem podpisu sprawdź kolejno, czy wszystkie poniższe kwestie zostały wyjaśnione:

• Przedmiot zakupu i cena odpowiadają uzgodnieniom.
• Wybrana forma umowy zapewnia świadomie wybrany poziom zabezpieczenia.
• Terminy uwzględniają finansowanie i przygotowanie dokumentów.
• Umowa reguluje sytuację odmowy lub niewystarczającego kredytu.
• Rozumiem charakter i zasady rozliczenia pierwszej wpłaty.
• Obowiązki sprzedającego mają określone terminy.
• Zapisy dotyczące odpowiedzialności są spójne.
• Ustalono datę i warunki wydania mieszkania.

Jeżeli przy którymś punkcie pojawiają się wątpliwości, wyjaśnij je przed podpisaniem i przelewem. Dzięki temu podejmiesz decyzję ze znajomością swoich zobowiązań.

Masz projekt umowy przedwstępnej zakupu mieszkania? Skontaktuj się z kancelarią przed podpisaniem i wpłatą pieniędzy. Przygotuj dokumenty oraz listę najważniejszych uzgodnień, aby podczas konsultacji omówić konkretne ryzyka.