Ten jeden niepozorny załącznik, którym jest oświadczenie właściciela innego lokalu, potrafi przysporzyć więcej problemów niż cała reszta umowy. A wielu właścicieli w ogóle nie wie, po co go podpisuje.
UOL reguluje najem okazjonalny w sposób dosyć skomplikowany, łatwo jest się pogubić, co może przysporzyć Ci sporo nieprzyjemności przy sporze z Najemcą. Sama umowa musi być zawarta na piśmie, co najmniej jeden z załączników musi mieć formę aktu notarialnego (tzw. dobrowolne poddanie się egzekucji), a umowę trzeba jeszcze zgłosić naczelnikowi urzędu skarbowego. Do tego dochodzą co najmniej dwa dodatkowe załączniki. Uff.
Dzisiaj kilka słów o jednym z tych dodatkowych załączników, chodzi o oświadczenie właściciela innego lokalu (albo osoby posiadającej inny tytuł prawny do lokalu) o zgodzie na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w tym innym lokalu.
Zamiarem ustawodawcy było ułatwienie eksmisji byłego lokatora, który po rozwiązaniu umowy nie chce dobrowolnie opuścić mieszkania. Zgoda innej osoby na przyjęcie go „do siebie” miała to zadanie ułatwić.
Wyszło jak zwykle. Ten pozornie mało istotny załącznik potrafi przysporzyć wielu problemów, od samej interpretacji, kto faktycznie ma go podpisać, jaką formę powinien on przybrać i czy jest on niezbędny do skutecznego przeprowadzenia przyspieszonej eksmisji.
Pozwól, że pomogę Ci się nieco zorientować w tym bałaganie.
#1 Czy to oświadczenie właściciela innego lokalu jest Ci koniecznie potrzebne
Ustawodawca przyjął taką konstrukcję, że po zgłoszeniu najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 14 dni od rozpoczęcia najmu (art. 19b ust. 1 UOL) do umowy nie stosuje się znacznej części ustawy o ochronie praw lokatorów, czyli przepisów wyjątkowo niekorzystnych dla wynajmującego (art. 19e UOL).
Owszem, UOL każe załączyć do umowy m.in. tytułowy załącznik (art. 19a UOL), ale w zasadzie milczy o tym, jak traktować sytuację, gdy się tego nie zrobi. Tak jakby ustawodawcę interesowały wyłącznie podatki.
Zdania wśród prawników są tu podzielone. Ja stoję na stanowisku, że brak któregoś z załączników wymienionych w UOL nie powoduje, że umowy najmu okazjonalnego nie ma. Owszem, nie skorzystasz wtedy z dobrodziejstwa przyspieszonej eksmisji, ale jeśli zgłosiłeś umowę do urzędu skarbowego w terminie, do samej umowy i tak nie zastosujemy zasadniczej części UOL. A to, moim zdaniem, jest istotą najmu okazjonalnego.
Najpewniej jednak zależy Ci na najmie okazjonalnym właśnie dla przyspieszonej eksmisji. Dlatego poniżej garść konkretów o samym oświadczeniu.
#2 Kto ma podpisać ten dokument
Czy pod oświadczeniem o zgodzie na zamieszkanie Twojego najemcy może się podpisać wyłącznie właściciel lokalu?
Nie.
Art. 19a ust. 2 pkt 3 UOL mówi wprost, że może to być także podpis osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu.
Niby oczywiste, a prawie za każdym razem tłumaczę to Klientom: podpisać nie musi koniecznie właściciel. Równie dobrze może to być najemca innego lokalu, bo on też ma tytuł prawny do takiego mieszkania, w tym przypadku umowę najmu.
Zawsze jednak warto sprawdzić, czy oświadczenie jest prawdziwe. Jeśli podpisuje się właściciel innego lokalu, poproś, żeby podał w oświadczeniu numer księgi wieczystej. Sprawdzenie księgi to dosłownie kilka chwil.
Jeśli tytuł prawny jest inny niż własność, dobrze, żebyś zobaczył dokument, z którego ten tytuł wynika.
Bo co Ci po oświadczeniu najemcy innego lokalu, któremu umowa kończy się za trzy dni, albo który ma w swojej umowie kategoryczny zakaz wpuszczania osób trzecich?
#3 Podpis notarialnie poświadczony
UOL pozwala Ci zażądać, żeby pod tym oświadczeniem znalazł się podpis poświadczony notarialnie.
Uwaga: notarialne poświadczenie podpisu oznacza, że notariusz sprawdził tożsamość podpisującego i potwierdza, że to rzeczywiście on złożył podpis. Notariusz nie weryfikuje prawdziwości samego oświadczenia.
To rozwiązanie nieco komplikuje proces zawierania umowy, bo osoba podpisująca musi stawić się u notariusza. Nie musi to być ten sam notariusz, u którego Twój najemca podda się egzekucji co do eksmisji. Nie musi, ale może. Można się przecież umówić, że ten załącznik zostanie podpisany tego samego dnia, co dobrowolne poddanie się egzekucji i w praktyce wszystko odbędzie się podczas jednej wizyty u notariusza.
Żądanie notarialnego poświadczenia może zniechęcić najemcę albo osobę podpisującą. Z drugiej strony, jeśli nigdy nie widziałeś tej osoby na oczy, masz przynajmniej pewność, że ktoś trzeci, czyli notariusz, sprawdził jej tożsamość.
Zmniejsza się także ryzyko, że dostaniesz dokument nie odpowiadający w ogóle rzeczywistości (np. spreparowany przez Twojego najemcę).
#4 Moc prawna oświadczenia, podsumowanie
Pamiętaj o jednym: z osobą, która podpisała oświadczenie, nie łączy Cię żadna umowa, a samo oświadczenie może zostać odwołane. To jego największa wada i to ono potrafi narobić problemów na etapie egzekwowania eksmisji.
Ustawodawca znowu nie do końca to przemyślał. Przewidział tylko, że najemca ma Ci przedłożyć nowe oświadczenie w ciągu 21 dni od chwili, gdy dowie się, że traci możliwość zamieszkania w tym innym lokalu (art. 19a ust. 3 UOL).
Jeśli tego nie zrobi, możesz mu wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego, i to z zachowaniem co najmniej siedmiodniowego okresu wypowiedzenia (art. 19d ust. 5 UOL).
Ale samo wypowiedzenie to dopiero pierwszy krok do odzyskania mieszkania.
Osobiście uważam, że nawet utrata przez byłego najemcę możliwości zamieszkania w innym lokalu, np. już na etapie eksmisji, niewiele zmienia. Taka osoba i tak powinna zostać eksmitowana, choćby do noclegowni. Wiem jednak, że komornicy w praktyce często interpretują to inaczej.
Szkoda, że ustawodawca nie poszedł drogą znaną z najmu instytucjonalnego, gdzie do przyspieszonej eksmisji wystarcza sam akt notarialny o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Takie rozwiązanie nie zostawiałoby pola do interpretowania przepisów na Twoją niekorzyść.
Niestety, dodatkowe załączniki, czyli wskazanie innego lokalu i zgoda innej osoby, czasem bardziej sprawę komplikują, niż ją ułatwiają.
Co z tego wynika dla Ciebie w praktyce? Sprawdź, kto i na jakiej podstawie podpisuje oświadczenie, przy osobach, których nie znasz, rozważ podpis poświadczony notarialnie, i pamiętaj, że nawet dobrze zebrane oświadczenie da się odwołać. Dlatego liczy się to, jak skonstruowana jest cała umowa, a nie tylko ten jeden dokument.
Chcesz mieć pewność, że Twoja umowa najmu okazjonalnego dobrze zabezpieczy ten załącznik i całą procedurę eksmisji? Mogę napisać Twoją umowę na miarę albo dać gotowy wzór do samodzielnego wypełnienia.