Zarządzanie wynajmem mieszkania może być źródłem dodatkowego dochodu, ale czasami wiąże się z nieoczekiwanymi problemami. Jednym z najbardziej stresujących scenariuszy dla właściciela nieruchomości jest sytuacja, gdy były lokator odmawia opuszczenia mieszkania mimo wygaśnięcia umowy najmu. Tego rodzaju sytuacja może prowadzić do strat finansowych, trudności w wynajmie lokalu nowym najemcom, a także wielu emocjonalnych wyzwań.
Co w takim przypadku zrobić? Jakie prawa przysługują właścicielowi, a jakie obowiązki spoczywają na lokatorze? W tym poradniku przedstawimy krok po kroku, jak skutecznie i zgodnie z prawem uporać się z tym problemem. Dowiesz się, jak przygotować się do rozwiązania sytuacji, jakie dokumenty zebrać, kiedy zaangażować sąd lub komornika, oraz jak minimalizować ryzyko takich sytuacji w przyszłości. Jeśli stoisz przed trudnym wyzwaniem związanym z uporczywym lokatorem, ten artykuł jest dla Ciebie.
Co zrobić, gdy były lokator nie chce opuścić mieszkania po rozwiązaniu umowy najmu?
Rozwiązanie umowy najmu to dopiero początek. Bywa, że lokator nie wyprowadza się dobrowolnie, a odzyskanie mieszkania wymaga podjęcia odpowiednich działań. Przedstawiamy skuteczny plan w 5 krokach.
1. Wezwanie do opuszczenia i opróżnienia lokalu
Pierwszym krokiem jest oficjalne wezwanie byłego lokatora do opuszczenia mieszkania.
- Przygotuj pismo, w którym przypomnisz o rozwiązaniu umowy i zażądasz opuszczenia lokalu.
- Wskaż konsekwencje braku reakcji, takie jak proces sądowy o eksmisję.
- Wyślij wezwanie listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub wręcz osobiście, z potwierdzeniem odbioru na kopii pisma.
2. Nalicz odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania
Zgodnie z przepisami (art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów), osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego muszą płacić odszkodowanie.
- Wysokość odszkodowania to zwykle równowartość czynszu, jaki mógłbyś otrzymać od najemcy.
- Unikaj nazywania tej kwoty „czynszem” – podkreślaj, że jest to „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”.
- Wyślij pismo o naliczeniu odszkodowania listem poleconym lub wręcz je osobiście.
UWAGA:
Krok 1 i 2 są ważne także dlatego, że nie dajesz byłemu Najemcy pola do interpretacji w kierunku dorozumianego nawiązania się nowej umowy najmu mieszkania…Znasz przepis art. 674 kodeksu cywilnego? Nie? Lepiej się z nim zapoznaj:
„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”
3. Brak reakcji lokatora – pozew o eksmisję
Jeśli były lokator ignoruje Twoje wezwania, złóż pozew o eksmisję. Pamiętaj:
- Tylko sąd może wydać wyrok nakazujący opuszczenie lokalu.
- Wyrok egzekwuje komornik sądowy, który ma prawo do przymusowego usunięcia lokatora.
4. Problem z lokalem socjalnym i odszkodowanie od gminy
W niektórych przypadkach sąd może przyznać lokatorowi prawo do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu. W efekcie:
- Eksmisja zostaje wstrzymana do czasu, aż gmina zapewni lokal socjalny.
- Jeśli gmina nie wywiązuje się z obowiązku, masz prawo pozwać ją o odszkodowanie.
Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać czynszowi, jaki mógłbyś uzyskać z wynajmu lokalu.
„Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 6 ustawy)”
Procedura dotycząca umowy najmu socjalnego lokalu będzie przedmiotem dalszych wpisów. Już teraz sygnalizuję jednak, że można pozwać gminę o odszkodowanie za to, że nie zaoferowano byłemu lokatorowi zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (pomimo tego, że orzeczono o takim obowiązku w wyroku eksmisyjnym) i były lokator nadal zajmuje Twoją własność (art. 18 ust. 5 ustawy).
W zasadzie gmina powinna płacić Ci równowartość czynszu, jaki mógłbyś uzyskać od najemcy Twojego mieszkania.
5. Okres ochronny i zakaz eksmisji na bruk
Nawet mając prawomocny wyrok eksmisyjny, możesz napotkać przeszkody:
- Okres ochronny (1 listopada – 31 marca): Eksmisja nie może być wykonana, jeśli nie wskazano lokalu zastępczego.
„wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 ustawy)
- Zakaz eksmisji na bruk: Jeśli lokator nie ma gdzie się podziać, komornik wstrzymuje działania do momentu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego.
W przypadku opóźnień w zapewnieniu lokalu socjalnego lub tymczasowego przez gminę, masz prawo domagać się od niej odszkodowania.
(…) 4. Wykonując obowiązek opróżnienia lokalu służącego zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych dłużnika na podstawie tytułu wykonawczego, z którego nie wynika uprawnienie dłużnika do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu lub prawo do lokalu zamiennego, komornik usunie dłużnika do innego lokalu lub pomieszczenia, do którego dłużnikowi przysługuje tytuł prawny i w którym może on zamieszkać. Jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina właściwa ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, na wniosek komornika, wskaże dłużnikowi tymczasowe pomieszczenie.(…)”
Podpowiem także, z dużą dozą ostrożności, że również w przypadku braku dostarczenia pomieszczenia tymczasowego przez gminę prawdopodobnie masz, drogi Wynajmujący, roszczenie o odszkodowanie do gminy.
Marek Rackiewicz, Radca prawny
Podsumowanie: Jak zabezpieczyć się na przyszłość?
- Weryfikuj najemcę przed podpisaniem umowy – przeprowadź wywiad, pobierz kaucję.
- Zawrzyj bezpieczną umowę najmu – najem okazjonalny lub instytucjonalny pozwala uniknąć wielu problemów związanych z eksmisją.
Zarządzanie wynajmem wymaga znajomości prawa, ale dzięki odpowiednim krokom możesz skutecznie odzyskać kontrolę nad swoją nieruchomością i zminimalizować straty.
Q&A: Najczęściej zadawane pytania dotyczące postępowania z byłym lokatorem
1. Co zrobić, jeśli były lokator nie opuszcza mieszkania po rozwiązaniu umowy najmu?
Pierwszym krokiem jest wysłanie oficjalnego wezwania do opuszczenia lokalu. Pismo powinno być dostarczone listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru lub wręczone osobiście, z podpisem lokatora potwierdzającym odbiór. W piśmie przypomnij o rozwiązaniu umowy oraz wskaż konsekwencje braku działania, takie jak proces o eksmisję.
2. Czy mogę naliczyć odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania?
Tak, zgodnie z art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów1, były lokator, który zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego, musi płacić odszkodowanie. Wysokość odszkodowania powinna odpowiadać czynszowi, jaki mógłbyś uzyskać, wynajmując mieszkanie na zasadach rynkowych.
3. Co zrobić, jeśli były lokator nadal nie reaguje na wezwania?
Jeśli lokator ignoruje Twoje wezwania, musisz złożyć pozew o eksmisję do sądu. Pamiętaj, że tylko sąd może nakazać przymusowe opuszczenie lokalu, a wyrok egzekwuje komornik sądowy.
4. Jakie są konsekwencje przyznania lokatorowi prawa do lokalu socjalnego?
Sąd może orzec, że lokatorowi przysługuje prawo do lokalu socjalnego. W takim przypadku eksmisja zostaje wstrzymana, dopóki gmina nie zapewni lokalu socjalnego. Proces ten może trwać nawet kilka lat, jednak masz prawo domagać się odszkodowania od gminy za ten czas.
5. Czy mogę eksmitować lokatora w okresie ochronnym (1 listopada – 31 marca)?
Nie, eksmisja w okresie ochronnym jest zakazana, jeśli nie wskazano lokalu zastępczego. Jeśli gmina nie dostarczy pomieszczenia tymczasowego, komornik nie może przeprowadzić eksmisji. W takiej sytuacji masz prawo wystąpić o odszkodowanie od gminy za zwłokę.
- Pełna nazwa to: ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 1182 z późn. zm. we wpisie jako „ustawa o ochronie praw lokatorów). ↩︎