Sprawy o odszkodowanie od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego poznałem z obu stron. W poznańskiej spółce miejskiej reprezentowałem Miasto Poznań w sprawach dotyczących lokali socjalnych. Dobrze wiem, jak gminy bronią się w tych sprawach, bo sam to robiłem. Dziś jestem po Twojej stronie1.
Widzę, ile pieniędzy właściciele zostawiają na stole, bo wierzą w mity, które za chwilę rozbiorę na czynniki pierwsze.
Najpierw kilka słów o czym jest ten artykuł: chodzi o taką sytuację, w której właściciel próbuje odzyskać lokal od byłego lokatora, który nie chce go dobrowolnie opuścić i który uzyskał już wyrok nakazujący eksmisję takiej osoby. Czasem, w takiej sytuacji, do faktycznej eksmisji nie dochodzi m.in. z powodu wstrzymania jej wykonania przez sąd, który nakazuje wstrzymać całą procedurę do czasu, aż gmina nie złoży byłemu lokatorowi oferty najmu socjalnego. Jeżeli gmina nie realizuje takiego obowiązku, odpowiada za to odszkodowawczo. To takich sytuacji dotyczy niniejszy wpis.
Mit 1: Jak gmina odmówi wypłaty odszkodowania, nie ma co iść w zaparte
Nieprawda.
Jeśli masz pewność, że odszkodowanie faktycznie Ci się należy, gminę można pozwać, a moim zdaniem nawet trzeba to zrobić.
Odmowa wypłaty albo zaniżanie należnej kwoty to u gmin dość często spotykane rozwiązanie. Sprawa sądowa trochę trwa i wymaga wyłożenia pieniędzy na start (opłata od pozwu, czasem zaliczka na biegłego), ale w ostatecznym rozrachunku bywa całkiem opłacalna.
Zgadnij, kto ponosi koszty przegranego procesu.. Napiszę wprost: jeśli gmina przegra, to ona pokrywa koszty procesu i to nawet jeśli to Ty na początku wykładałeś wszystkie wydatki.
Mit 2: Najpierw trzeba ściągać odszkodowanie od byłego lokatora, dopiero potem od gminy
Też nieprawda.
Za to, że Twój były lokator dalej zajmuje Twoje mieszkanie, odpowiadają wobec Ciebie dwa podmioty naraz: były lokator, bo zajmuje lokal bez tytułu prawnego oraz gmina, bo nie dostarczyła mu lokalu socjalnego, choć zgodnie z wyrokiem miała taki obowiązek
To Ty wybierasz, od kogo żądasz zapłaty. Nie musisz zaczynać od lokatora. Orzecznictwo potwierdza taki tok myślenia: gmina odpowiada odszkodowawczo niezależnie od tego, czy cokolwiek odzyskasz od byłego lokatora. W praktyce oznacza to, że możesz zacząć dochodzenie roszczenia od razu od gminy, która zwykle jest po prostu wypłacalna.
Tutaj jedno zastrzeżenie: jeżeli Twój były lokator nadal Ci płaci, nie możesz skutecznie żądać odszkodowania od gminy. Nie należą Ci się dwa odszkodowania. Masz tylko wybór od kogo dochodzisz swojego roszczenia.
Mit 3: Odszkodowanie od gminy jest niskie
Mit. A w zasadzie: to zależy.
Jeżeli równowartość czynszu, który mógłbyś dostać na wolnym rynku, gdybyś mógł wynajmować zajęty lokal, to dla Ciebie za mało, to faktycznie, nie ma się o co starać.
Dorzucę tylko, że gmina odpowiada do pełnej wysokości poniesionej szkody.
Przykładowo. Jeśli nadal płacisz za prąd, za wodę czy za inne opłaty za byłego lokatora, tych kwot też możesz dochodzić.
Zazwyczaj dochodzimy więc od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Mit 4: W sprawie o odszkodowanie nie warto brać prawnika
Tutaj Cię zaskoczę.
To oczywiste, że sprawę z gminą możesz poprowadzić sam. Sam ją wezwać do zapłaty, sam negocjować, sam pójść do sądu. Z pozytywnym skutkiem.
Zastanów się jednak nad czymś. Wolisz, żeby obiad zrobił Ci ktoś, kto zna danie wyłącznie z filmików na YouTubie, czy zawodowy kucharz, który przygotowywał je już kilkadziesiąt razy?
Sprawę o odszkodowanie od gminy da się przegrać także ze względów czysto proceduralnych. Źle policzona szkoda, źle sformułowane żądanie, przegapiony termin. Doświadczony prawnik pomaga ominąć typowe pułapki. Nie musisz brać pełnomocnika, ale dobry prawnik pilnuje właśnie tych rzeczy, na których najłatwiej się przewrócić
Mit 5: Nie ma się co śpieszyć
Nieprawda.
Roszczenia o odszkodowanie od gminy się przedawniają, standardowo po 3 latach. Im dłużej zwlekasz, tym większą część należności tracisz bezpowrotnie.
Do tego negocjacje i procesy trwają. Jeśli masz wyrok eksmisyjny, w którym wstrzymano wykonanie eksmisji do czasu, aż gmina zaoferuje Twojemu byłemu lokatorowi najem socjalny lokalu, zacznij działać już po uprawomocnieniu się tego wyroku. Wezwij gminę, żeby taki najem lokatorowi zaoferowała. A gdy to nie zadziała, od razu żądaj odszkodowania za pierwsze miesiące, w których Twój były lokator nadal korzystał z Twojej własności za darmo.
Co z tego wynika dla Ciebie
Te pięć mitów łączy jedno: każdy z nich powstrzymuje Cię przed skutecznym upomnieniem się o swoje, a gmina na tym korzysta. Im szybciej policzysz wartość odszkodowania i wezwiesz gminę, tym więcej odzyskasz.
Masz wyrok eksmisyjny, w którym wstrzymano wykonanie eksmisji do czasu dostarczenia najmu socjalnego lokalu i zastanawiasz się, czy i ile możesz odzyskać od gminy? Mogę ocenić Twoją sprawę, oszacować wysokość odszkodowania. Mogę także poprowadzić Twoją sprawę od wezwania do dobrowolnego spełnienia świadczania, po uzyskanie i wyegzekwowanie wyroku. Znam tę grę z obu stron.
- obecnie nie reprezentuję Klientów pko Miastu Poznań z uwagi na potencjalny konflikt interesów, pozywam jednak inne gminy. W sprawie roszczeń pko Miastu Poznań przekieruję CIę do kompetentnej osoby ↩︎