Rozwiązałeś umowę najmu, a lokator dalej się nie wyprowadza? Zakończenie najmu nie zawsze oznacza odzyskanie kontroli nad mieszkaniem. To, że lokator stracił tytuł prawny do lokalu, to jedno. To, czy realnie odda Ci klucze, to zupełnie coś innego.
W optymistycznym wariancie były lokator wyprowadza się od razu i eksmisja nie jest potrzebna. Ale co, jeśli się ociąga? Co, jeśli Sąd zgodził się na eksmisję, a mimo to wstrzymał wykonanie wyroku? Pokażę Ci krok po kroku, co wtedy robić.
#1 Lokator się nie wyprowadza? Wyślij wezwanie do opuszczenia lokalu
Zacznij od pisma. Wyślij byłemu lokatorowi wezwanie do opuszczenia i opróżnienia mieszkania, listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.
Przypomnij mu, że umowa, którą zawarliście, już nie obowiązuje. Napisz, co go czeka, jeśli nie wyprowadzi się dobrowolnie: sprawa sądowa o eksmisję.
Wysyłaj pisma za potwierdzeniem odbioru i zachowuj kopię każdego pisma. Jeśli wolisz wręczyć pismo osobiście, poproś, żeby lokator podpisał się na kopii z datą odbioru.
Alternatywą pozostaje jeszcze wysłanie pisma drogą elektroniczną, osobiście robię to podpisując plik (skan pisma) kwalifikowanym podpisem elektronicznym (w moim przypadku mSzafir).
#2 Nalicz odszkodowanie za bezumowne korzystanie z mieszkania
Od dnia, w którym lokator stracił tytuł prawny, nie płaci Ci już czynszu. Płaci odszkodowanie. Mówi o tym art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów:
„Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie.”
W jakiej wysokości? Co do zasady tyle, ile czynszu mógłbyś dziś dostać za najem tego mieszkania. Jeśli ta kwota nie pokrywa Twoich strat, możesz żądać odszkodowania uzupełniającego.
Odszkodowanie możesz naliczyć w tym samym wezwaniu co w kroku pierwszym albo osobnym pismem. Znów: list polecony, potwierdzenie odbioru, kopia u Ciebie.
Uwaga: zajrzyj do art. 674 kodeksu cywilnego:
„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”
W praktyce oznacza to jedno. Jeśli będziesz bierny, a lokator dalej co miesiąc wpłaca Ci pieniądze z opisem „czynsz”, jego prawnik może twierdzić, że milcząco zgodziłeś się na dalszy najem. Prawnik lokatora czepia się właśnie takich szczegółów. Dlatego pilnuj, żeby lokator wpłacał „odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu”, a nie „czynsz”. I żebyś Ty sam tak to nazywał w swoich pismach.
Dobrym krokiem jest poinformowanie byłego lokatora, że to co wpłaca tytułem “czynszu” i tak zaliczasz na poczet “odszkodowania”.
#3 Brak reakcji? Pozew o eksmisję
Załóżmy, że lokator nie wyprowadza się, nie odpowiada na wezwanie albo wprost odmawia wyprowadzki. Zostaje droga sądowa i eksmisja.
Zapamiętaj dwie rzeczy, bo tu właściciele gubią się najczęściej. Nakazać byłemu lokatorowi przymusowe opuszczenie mieszkania może wyłącznie Sąd. Wykonać taki wyrok, czyli faktycznie usunąć lokatora, może wyłącznie komornik.
Ty sam nie możesz go wyrzucić, wymienić zamków ani odciąć mediów. Brzmi frustrująco, wiem. Ale taka „eksmisja na własną rękę” może obrócić się przeciwko Tobie.
#4 Sąd przyzna lokatorowi najem socjalny lokalu. I co teraz?
Tu zaczyna się część, którą znam wyjątkowo dobrze, bo przez lata byłem po drugiej stronie tego sporu.
Zanim zacząłem reprezentować właścicieli, pracowałem w poznańskiej spółce miejskiej zarządzającej mieszkaniami komunalnymi. Reprezentowałem tam miasto w sprawach o eksmisję, a często wstępowałem do takich procesów właśnie po to, żeby lokatorowi nie przyznano prawa do najmu socjalnego lokalu. Dlaczego miastu na tym zależało? Zaraz zobaczysz.
W toku sprawy o eksmisję Sąd bada, czy lokatora nie chroni jego szczególna sytuacja majątkowa i rodzinna, i czy nie należy mu się uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ustawy). Jeśli je przyzna, robi się problem:
„Orzekając o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.”
W praktyce dopóki gmina nie zaproponuje lokatorowi lokalu socjalnego, nie eksmitujesz go. A gmina zwykle nie ma czego zaproponować, bo lokali socjalnych po prostu brakuje. Znam ten mechanizm od środka. Gminy najczęściej nie zwlekają złośliwie, one nie mają takich lokali. Dla Ciebie skutek jest ten sam: lokator siedzi dalej, czasem długimi miesiącami, pomimo tego, że posiadasz wyrok eksmisyjny.
Z doświadczenia wiem, że taki stan może trwać nawet kilka lat.
Jest jednak druga strona tego samego medalu.
Jeśli Sąd orzekł, że lokatorowi należy się najem socjalny lokalu, a gmina go nie dostarcza, możesz pozwać gminę o odszkodowanie (art. 18 ust. 5 ustawy, w związku z art. 417 kodeksu cywilnego). Co do zasady gmina powinna płacić Ci równowartość czynszu, jaki uzyskałbyś z najmu tego mieszkania.
Innymi słowy: mieszkanie może nadal na siebie zarabiać, tyle że płatnikiem nie jest lokator, lecz gmina.
Oczywiście, może się okazać, że nie obędzie się bez pozwu, a gmina wypłaci Ci odszkodowanie dobrowolnie. Z mojej praktyki wynika jednak, że rzadko kiedy tak się dzieje.
#5 Masz wyrok, a i tak nie możesz eksmitować. Okres ochronny i „bruk”
Powiedzmy, że przeszedłeś przez sąd i masz prawomocny wyrok eksmisyjny, z którego nie wynika, że byłemu lokatorowi należy się tzw. lokal socjalny. Wydawałoby się, że to koniec drogi. Niekoniecznie. Opiszę CI przykładowe dwie przeszkody.
Po pierwsze – okres ochronny
„Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie” (art. 16 ustawy).
Po ludzku: przez zimę, od listopada do końca marca, komornik co do zasady eksmisji nie przeprowadzi, o ile eksmitowany nie ma dokąd pójść. Jeśli wyrok uprawomocni się jesienią, to zanim realnie nastąpi eksmisja, za oknem może być wiosna.
Po drugie – zakaz „eksmisji na bruk”
Osoby, którym nie przysługuje najem socjalny lokalu, też nie można z dnia na dzień wyrzucić na ulicę. Jeśli nie mają dokąd się przenieść, co do zasady eksmituje się je do tzw. pomieszczenia tymczasowego. A obowiązek jego wskazania ciąży…. zgadnij na kim? Znów na gminie (art. 1046 kodeksu postępowania cywilnego).
Jeśli lokator nie ma tytułu prawnego do innego lokalu, komornik wstrzymuje się z eksmisją do czasu, aż gmina wskaże pomieszczenie tymczasowe. Jak myślisz, czy gminy mają nadmiar takich pomieszczeń?
I znów pojawia się ta sama karta. Przy zwłoce gminy z pomieszczeniem tymczasowym również możesz rozważyć roszczenie odszkodowawcze wobec gminy.
Co z tego wynika dla Ciebie
Rozwiązanie umowy to często dopiero początek drogi, nie jej koniec. Dobra wiadomość jest taka, że nawet gdy lokator się nie wyprowadza, a Ty tracisz kontrolę nad mieszkaniem, nie jesteś bezbronny. Lokal może dalej na siebie zarabiać, a płatnikiem może być gmina. Zła jest taka, że żeby do tego dojść, trzeba zwykle przejść pełną procedurę sądową, a to trwa.
Dlatego najwięcej, moim zdaniem, dają dwie rzeczy zrobione zanim podpiszesz umowę.
Po pierwsze, sprawdź najemcę: kaucja i zwykły wywiad potrafią oszczędzić lat kłopotów.
Po drugie, wybierz bezpieczniejszą formę najmu. Przy najmie okazjonalnym czy najmie instytucjonalnym, w sytuacji jeśli lokator się nie wyprowadza, pomijasz cały sądowy proces o eksmisję, a to skraca tę całą drogę o miesiące. To nie jedyna jego zaleta, ale bodaj najważniejsza (do tych bezpieczniejszych umów nie stosuje się także przepisów o lokalach socjalnych, okresie ochronnym czy pomieszczeniu tymczasowym).
Wbrew pozorom nie sam wyrok, tylko przemyślana umowa jest Twoim głównym zabezpieczeniem.
Chcesz sprawdzić, czy Twoja umowa naprawdę chroni Cię na wypadek, gdyby lokator nie chciał się wyprowadzić? Mogę ją przejrzeć, napisać na miarę albo dać Ci gotowy wzór najmu okazjonalnego do samodzielnego wypełnienia. Rozważasz dochodzenie odszkodowania od miasta? eksmisję?