Często zdarza się, że najemca pod koniec umowy najmu proponuje właścicielowi potrącenie dwóch ostatnich czynszów z wpłaconej wcześniej kaucji. Argumentuje to faktem, że kaucja pokryje jego zaległości, więc nie widzi sensu dalszego płacenia.
Brzmi znajomo? Jeśli jako właściciel się na to zgadzasz, popełniasz błąd. Sprawdź, co mówią przepisy i dlaczego takie podejście jest niekorzystne.
1. Czym jest kaucja i jak ją regulują przepisy?
Zgodnie z art. 6 Ustawy o ochronie praw lokatorów, kaucja jest zwrotna, ale dopiero po zakończeniu stosunku najmu. Oznacza to, że:
- Wynajmujący może potrącić należności z kaucji dopiero po opróżnieniu lokalu przez najemcę.
- Kaucja nie może być używana jako „zaliczka” na czynsz w trakcie trwania umowy.
2. Dlaczego nie można potrącać należności z kaucji w trakcie umowy?
Przepisy jasno wskazują, że kaucja to zabezpieczenie na wypadek szkód, zaległości w płatnościach czy innych strat wynikających z najmu. Dopiero po zdaniu mieszkania przez najemcę można ocenić, czy:
- Wszystkie należności zostały uregulowane.
- Lokal został pozostawiony w nienaruszonym stanie.
Jak działa kaucja?
- Najemca wpłaca kaucję przy podpisywaniu umowy.
- W trakcie trwania najmu kaucja pozostaje w rękach wynajmującego jako zabezpieczenie.
- Po zdaniu lokalu wynajmujący ocenia, czy kaucja wymaga potrąceń.
Co w przypadku uszkodzeń lub zaległości?
Jeśli mieszkanie wymaga napraw, a najemca nie uregulował zaległych opłat, wynajmujący ma prawo potrącić odpowiednią kwotę z kaucji.
3. Co zrobić, jeśli najemca chce „odliczyć” czynsz z kaucji?
Najemca nie ma prawa jednostronnie zdecydować o przeznaczeniu kaucji na pokrycie czynszu. Warto poinformować go, że:
- Kaucja to Twoje zabezpieczenie do czasu zdania lokalu.
- Nie można z góry zakładać, że kaucja nie będzie potrzebna na naprawy czy inne rozliczenia.
Przykład:
Jeśli najemca przestanie płacić czynsz, a mieszkanie po jego wyprowadzce okaże się zniszczone, kaucja może nie wystarczyć na pokrycie wszystkich strat.
4. Wyjątki od reguły: Kiedy można potrącić z kaucji w trakcie umowy?
Przepisy dopuszczają potrącanie z kaucji w trakcie trwania umowy jedynie w przypadku:
- Najmu instytucjonalnego – art. 19f ust. 7 Ustawy o ochronie praw lokatorów.
- Najmu instytucjonalnego z dojściem do własności – art. 19k ust. 7 Ustawy.
W takich przypadkach:
- Wynajmujący może potrącać należności w trakcie najmu.
- Najemca ma obowiązek uzupełniać kaucję, aby jej pełna wysokość była zachowana.
5. Dlaczego kaucja to Twoje zabezpieczenie?
Kaucja chroni wynajmującego przed stratami wynikającymi z najmu. Dzięki niej możesz pokryć:
- Zaległe czynsze.
- Koszty napraw w mieszkaniu.
- Usunięcie szkód spowodowanych przez najemcę.
Najemca nie ma skutecznych narzędzi, aby odzyskać kaucję przed zakończeniem umowy. Ty natomiast masz pełne prawo egzekwować należności wynikające z czynszu w trakcie trwania umowy.
6. Jak zapisać zasady dotyczące kaucji w umowie?
Aby uniknąć nieporozumień, zadbaj o odpowiednie zapisy w umowie najmu:
- Kaucja jest zwrotna po zakończeniu umowy i opróżnieniu lokalu.
- Wynajmujący ma prawo potrącić należności wynikające z nieuregulowanych opłat lub zniszczeń.
- Najemca zobowiązuje się do opłacania czynszu w pełnej wysokości przez cały okres najmu, niezależnie od wpłaconej kaucji.
7. Podsumowanie
- Kaucja to Twoje zabezpieczenie jako wynajmującego – nie zaliczka na czynsz.
- Najemca nie może przestać płacić czynszu, powołując się na kaucję.
- Potrącenia z kaucji dokonuje się dopiero po zakończeniu umowy i zdaniu lokalu przez najemcę.
Wyjątki dotyczą jedynie najmu instytucjonalnego i najmu instytucjonalnego z dojściem do własności.
Pamiętaj, aby zawsze jasno określić zasady dotyczące kaucji w umowie najmu, aby uniknąć nieporozumień z najemcą.