Czy wiesz, że nawet bez podpisanej umowy możesz być związany stosunkiem najmu z lokatorem? Polski system prawny potrafi zaskoczyć wynajmujących, stawiając ich w trudnej sytuacji.
W tym artykule przedstawiam 4 przepisy Kodeksu cywilnego, które każdy właściciel mieszkania powinien znać, aby uniknąć nieprzyjemnych konsekwencji.
1. Domniemanie przedłużenia najmu – art. 674 Kodeksu cywilnego
Jeśli umowa najmu wygasła (np. upłynął czas, na który była zawarta), a lokator nadal mieszka w Twoim mieszkaniu i nie podejmujesz żadnych działań, może dojść do automatycznego przedłużenia najmu.
Zgodnie z art. 674 KC:
„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”
Co to oznacza dla wynajmującego?
- Umowa może zostać uznana za przedłużoną na czas nieoznaczony.
- Rozwiązanie takiej umowy jest znacznie trudniejsze niż w przypadku umowy na czas określony.
Jak się zabezpieczyć?
- Po zakończeniu umowy podpisz nową umowę na swoich warunkach lub wezwij lokatora do opróżnienia lokalu.
- Żądaj odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu.
2. Najemca w małżeństwie – art. 680¹ Kodeksu cywilnego
Jeśli zawierasz umowę najmu z jedną osobą pozostającą w związku małżeńskim, automatycznie stajesz się stroną umowy także wobec jej małżonka.
Przykład:
Podpisujesz umowę z panią Anną, ale w świetle prawa umowę najmu zawarłeś również z jej mężem.
Jak to wpływa na wynajmującego?
- W przypadku eksmisji będziesz musiał uwzględnić także małżonka najemcy w pozwie.
- Przy rozwiązywaniu umowy pamiętaj o wysłaniu wypowiedzenia do obojga małżonków.
3. Śmierć najemcy – art. 691 Kodeksu cywilnego
Śmierć najemcy nie oznacza automatycznego zakończenia stosunku najmu. Zgodnie z art. 691 KC:
„W razie śmierci najemcy w stosunek najmu wstępują:
- Małżonek, dzieci najemcy i jego współmałżonka,
- Osoby, wobec których najemca miał obowiązek alimentacyjny,
- Osoba pozostająca we wspólnym pożyciu z najemcą.”
Warunek:
Osoby te muszą stale zamieszkiwać w lokalu w chwili śmierci najemcy.
Jak się zabezpieczyć?
- Ustal, kto mieszka w lokalu wraz z najemcą i zbierz te dane już na etapie podpisywania umowy.
- Pamiętaj, że nowi najemcy (np. dzieci) automatycznie przejmują prawa i obowiązki związane z wynajmowanym lokalem.
4. Kupno mieszkania z lokatorami – art. 678 Kodeksu cywilnego
Jeśli kupisz mieszkanie z lokatorami, automatycznie wchodzisz w stosunek najmu na miejsce poprzedniego właściciela.
Art. 678 KC:
„W razie zbycia rzeczy najętej nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy.”
Co to oznacza?
- Nowy właściciel nie może wypowiedzieć umowy najmu na czas oznaczony.
- Jeśli umowa jest na czas nieoznaczony, możesz ją wypowiedzieć zgodnie z ustawowymi terminami.
Jak się zabezpieczyć?
- Przed zakupem mieszkania sprawdź, czy najemcy mają zawarte umowy.
- Upewnij się, że umowy są na czas oznaczony i mają odpowiednie zapisy chroniące Twoje interesy.
Podsumowanie
Co zrobić, aby uniknąć problemów z najemcami?
1. Działaj szybko po zakończeniu umowy najmu.
- Zawrzyj nową umowę lub wezwij lokatora do opuszczenia lokalu.
2. Sprawdź stan cywilny najemcy i dane współlokatorów.
- Te informacje mogą być kluczowe przy rozwiązaniu umowy lub eksmisji.
3. Przy zakupie mieszkania sprawdź dokumentację dotyczącą najmu.
- Upewnij się, że wiesz, na jakich warunkach lokatorzy zajmują mieszkanie.
Zrozumienie tych przepisów pomoże Ci lepiej zabezpieczyć swoje prawa jako wynajmującego i uniknąć niepotrzebnych komplikacji.