Najem okazjonalny mieszkań kojarzy się głównie z łatwiejszą procedurą eksmisji nieuczciwych najemców. Jednak czy ta „szybka” eksmisja rzeczywiście jest taka prosta?
Wielu wynajmujących twierdzi, że procedura eksmisji w ramach najmu okazjonalnego wymaga poprawek i nie eliminuje wszystkich problemów z najemcami.
Mimo to, najem okazjonalny oferuje wynajmującym szereg innych korzyści, które wzmacniają ich pozycję w porównaniu z klasyczną umową najmu.
W tym artykule omawiamy te zalety, takie jak:
- możliwość elastycznego ustalania zasad wypowiedzenia umowy,
- wprowadzanie dowolnych zasad podwyżek czynszu,
- możliwość pobierania dodatkowych należności od najemców.
1. Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu okazjonalnego
Wypowiedzenie umowy przez wynajmującego
Zwykła umowa najmu jest bardziej ograniczona, jeśli chodzi o możliwość wypowiedzenia przez wynajmującego. Ustawa o ochronie praw lokatorów ściśle reguluje zasady wypowiedzenia i ma pierwszeństwo przed Kodeksem cywilnym.
Natomiast w przypadku najmu okazjonalnego wynajmujący może wprowadzić dodatkowe, własne przesłanki wypowiedzenia umowy. Oznacza to większą elastyczność, o ile:
- Nie ingerujemy w przepisy z art. 11 ust. 2 pkt 1-3 ustawy o ochronie praw lokatorów.
- Zasady te znajdą się w umowie.
Jak to rozwiązać w umowie?
- Należy przepisać obowiązkowe przesłanki wypowiedzenia umowy (z art. 11 ust. 2 pkt 1-3).
- Można dodać dodatkowe zasady wypowiedzenia, np.:
- Tygodniowe wypowiedzenie w przypadku chęci zamieszkania wynajmującego w lokalu.
- Dwutygodniowe wypowiedzenie w przypadku sprzedaży mieszkania.
Znaczenie elastycznych zasad wypowiedzenia
Wynajmujący korzystający z najmu okazjonalnego mają większą kontrolę nad umową i mogą szybciej reagować na sytuacje, które nie byłyby możliwe do rozwiązania w przypadku klasycznego najmu.
2. Podwyższanie czynszu
Przy klasycznym najmie zmiana wysokości czynszu jest ściśle regulowana przepisami. Art. 8a i 9 ustawy o ochronie praw lokatorów wymusza spełnienie wielu formalności, co utrudnia elastyczne podwyżki.
W przypadku najmu okazjonalnego zastosowanie ma art. 19c ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów, który pozwala ustalać zasady podwyżek dowolnie w umowie.
Co można wpisać do umowy?
- Regularne, procentowe podwyżki czynszu co kwartał lub rok.
- Automatyczne podwyżki w przypadku zwiększenia kosztów utrzymania nieruchomości.
- Możliwość podwyżek czynszu o ustaloną kwotę co kilka miesięcy.
3. Pobieranie dodatkowych należności od najemcy
Przy zwykłej umowie najmu wynajmujący może pobierać jedynie:
- czynsz,
- opłaty niezależne od właściciela (np. media).
W przypadku najmu okazjonalnego możliwe jest ustalenie w umowie dodatkowych opłat dzięki zapisowi: „chyba że umowa stanowi inaczej” (art. 19c ust. 1 UOL).
Przykłady dodatkowych opłat
- Kary umowne: za nieprzestrzeganie zakazów (np. palenie w mieszkaniu).
- Opłaty za nadmierne zużycie mediów.
- Dodatkowe należności za wprowadzenie się większej liczby osób bez zgody wynajmującego.
4. Czy warto wybrać najem okazjonalny?
Najem okazjonalny daje wynajmującemu znacznie większe możliwości:
- Łatwiejsze wypowiedzenie umowy w dodatkowych sytuacjach.
- Elastyczne zasady podwyżek czynszu.
- Możliwość pobierania dodatkowych opłat.
Jeśli wynajmujesz mieszkania zawodowo (np. w ramach działalności gospodarczej), rozważ wybór umowy najmu instytucjonalnego, która również zapewnia te korzyści.
Podsumowanie:
Najem okazjonalny to znacznie więcej niż tylko ułatwiona eksmisja. To narzędzie, które pozwala wynajmującym dostosować zasady najmu do swoich potrzeb i lepiej chronić swoje interesy. Zadbaj o dobrze skonstruowaną umowę, aby w pełni wykorzystać zalety tego rozwiązania.
FAQ: Najem okazjonalny
Czy najem okazjonalny naprawdę ułatwia eksmisję?
Tak, ale procedura nie eliminuje wszystkich problemów. Kluczową rolę odgrywa prawidłowo sporządzona umowa i załączniki.
Czy można podnieść czynsz w trakcie trwania umowy najmu okazjonalnego?
Tak, jeśli odpowiednie zasady podwyżek zostały wpisane w umowę.
Czy najemca musi zgodzić się na dodatkowe opłaty?
Tak, ale ich wprowadzenie wymaga odpowiednich zapisów w umowie.