W dobie pandemii koronawirusa pojawiło się wiele nieporozumień związanych z obowiązkiem płacenia czynszu przez najemców, co stało się częstym tematem sporów między wynajmującymi a najemcami. W obliczu nadzwyczajnej sytuacji, jaką była pandemia, wielu najemców zastanawiało się, czy mogą odmówić płacenia czynszu, powołując się na ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej, utratę pracy lub inne trudności finansowe spowodowane lockdownem.
Czy rzeczywiście pandemia daje podstawy prawne do niewywiązywania się z takiego obowiązku? Kluczowe znaczenie w tym przypadku ma indywidualna treść umowy najmu oraz przepisy prawa cywilnego. Wynajmujący powinni pamiętać, że najemcy nie mogą samodzielnie zaprzestać regulowania czynszu bez uzgodnienia tego z wynajmującym lub bez wyroku sądu. Pandemia nie zwalnia automatycznie z tego obowiązku, jednakże w szczególnych sytuacjach można rozważyć renegocjację warunków umowy, np. poprzez obniżenie czynszu na określony czas.
Jeśli pojawiły się problemy w zakresie płacenia czynszu z powodu pandemii, warto skonsultować się z prawnikiem, aby uniknąć dalszych komplikacji. Pandemia nie tylko wpłynęła na relacje najemców i wynajmujących, ale także pokazała, jak ważne jest precyzyjne formułowanie umów i przewidywanie nadzwyczajnych sytuacji w przyszłości.
Przyjrzyjmy się faktom i mitom, które zdominowały ten temat.
1. Czy koronawirus pozwala unikać płacenia czynszu?
Mit: Najemca może przestać płacić czynsz, powołując się na „siłę wyższą” lub nadzwyczajną zmianę stosunków.
Fakt: Takie działanie nie znajduje prostego uzasadnienia w przepisach prawa, szczególnie w kontekście najmu mieszkań.
Najemcy lokali mieszkalnych często powołują się na ogólne zasady zobowiązań z Kodeksu cywilnego, takie jak:
- Art. 357¹ KC („nadzwyczajna zmiana stosunków”).
- Art. 495 KC („niemożliwość świadczenia z powodu siły wyższej”).
Jednak te przepisy mają ograniczone zastosowanie do sytuacji najmu mieszkań. Sama epidemia COVID-19 nie automatycznie zwalnia z obowiązku płacenia czynszu.
2. Nadzwyczajna zmiana stosunków a czynsz
Art. 357¹ KC pozwala na zmianę warunków zobowiązania, jeśli:
- Nastąpiła nadzwyczajna zmiana stosunków,
- Strony nie przewidziały takich okoliczności przy zawieraniu umowy,
- Utrzymanie umowy w dotychczasowej formie groziłoby rażącą stratą jednej ze stron.
Czy pandemia koronawirusa spełnia te warunki?
Zależy od indywidualnych okoliczności, ale w większości przypadków:
- Sam fakt pandemii nie jest wystarczający, aby przestać płacić czynsz.
- Najemca musiałby udowodnić, że sytuacja epidemiczna uniemożliwia mu opłacenie należności (np. przez utratę pracy).
3. Siła wyższa – czy zwalnia z płacenia czynszu?
Siła wyższa, jak epidemia, może wpływać na niemożność świadczenia w niektórych umowach, ale:
- Dotyczy to najczęściej usług, których świadczenie stało się niemożliwe (np. odwołane koncerty).
- Najem mieszkania nie spełnia tych kryteriów, ponieważ lokal wciąż pozostaje do dyspozycji najemcy.
Co to oznacza dla wynajmujących?
Najemca nie może automatycznie zaprzestać płacenia czynszu, powołując się na siłę wyższą.
4. Jak wynajmujący może się zabezpieczyć?
1. Sprawdź zapisy umowy najmu
W umowie warto uwzględnić sytuacje, w których najemca może wnioskować o zmianę warunków najmu, np. czasową obniżkę czynszu.
2. Żądaj uzasadnienia wniosku
Jeśli najemca prosi o obniżkę lub wstrzymanie czynszu, poproś o dokumenty potwierdzające jego trudną sytuację (np. zaświadczenie o utracie pracy).
3. Negocjuj
Rozważ tymczasową obniżkę czynszu, zamiast całkowitego zwolnienia z płatności. To może pomóc utrzymać pozytywne relacje z najemcą i uniknąć większych strat.
5. Skąd czerpać rzetelne informacje?
Aby uniknąć nieporozumień i problemów z najemcami:
• Śledź aktualne przepisy prawne.
• Skorzystaj z poradnika dla wynajmujących, który pomoże Ci zrozumieć, jakie prawa przysługują Tobie i Twoim najemcom.
📩 Zapisz się na mój newsletter i pobierz darmowy poradnik, w którym znajdziesz szczegółowe informacje na temat praw wynajmujących i najemców w dobie pandemii!
Podsumowanie:
Pandemia koronawirusa nie daje najemcom prawa do automatycznego zaprzestania płacenia czynszu. Wynajmujący powinni znać swoje prawa i odpowiednio zabezpieczyć się na wypadek takich sytuacji. Kluczem jest dobra komunikacja i jasno określone warunki w umowie najmu.