Czym jest solidarność najemców?
Solidarność może wynikać z ustawy lub z umowy. Zapis umowny o solidarności przyda Ci się gdy masz co najmniej dwóch Najemców — czyli gdy obie osoby są stroną umowy najmu.
Solidarność najemców jako dłużników
Jeżeli Twoi Najemcy są solidarnymi dłużnikami, każdy z nich odpowiada za płatność całego czynszu. Wynajmujący może zdecydować się dochodzić czynszu od dowolnie wybranego Najemcy.
Gdyby Najemcy Ci nie zapłacili — możesz ich pozwać i żądać, aby sąd zasądził obowiązek spłaty solidarnie. Potem ściągasz zadłużenie według własnego uznania: od jednego z Najemców, od każdego po połowie, od tego który jest wypłacalny.
Nie powinno Cię interesować który Najemca Ci zapłaci — ważne żebyś dostał pieniądze. Oczywiście ściągnięcie długu od jednego zwalnia pozostałych z obowiązku zapłaty. Jak się rozliczą między sobą — to już nie Twoja sprawa.
Solidarność najemców jako wierzycieli
Najłatwiej wyjaśnić to na przykładzie kaucji.
Jeżeli dwóch najemców wpłaciło Ci kaucję, po rozwiązaniu umowy i opróżnieniu lokalu możesz zwrócić całą kaucję dowolnie wybranemu Najemcy. Jeżeli zwrócisz ją w całości jednemu z nich — pozostali nie mogą już od Ciebie żądać jakichkolwiek wpłat. Rozliczenia między Najemcami nie są Twoją sprawą.
A co z solidarnością ustawową?
Zgodnie z art. 688¹ KC:
„§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie, z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na jego utrzymaniu, którzy nie są w stanie utrzymać się samodzielnie.
2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.”
Ten przepis dotyczy przede wszystkim odpowiedzialności solidarnej innych pełnoletnich osób zamieszkujących z Najemcą — np. partnera, dorosłych dzieci — które nie są stroną umowy.
Moim zdaniem przepis ten nie do końca reguluje sytuację kilku Najemców mieszkających w jednym lokalu jako stron umowy. Dlatego warto uregulować kwestię solidarności samych Najemców wprost w umowie — wskazać, że są zarówno Twoimi dłużnikami solidarnymi, jak i wierzycielami solidarnymi.
Jak to wpisać do umowy?
Wystarczy jedno zdanie, np.:
„Najemcy są solidarnie zobowiązani do zapłaty czynszu i wszelkich innych należności wynikających z niniejszej umowy, a Wynajmujący może żądać spełnienia świadczenia od każdego z Najemców z osobna lub od wszystkich łącznie.”
Masz dwóch najemców i nie wiesz, czy Twoja umowa dobrze to zabezpiecza? Umów płatną konsultację — przeanalizuję Twoją umowę i wskażę konkretne ryzyka