1. Jeżeli zastrzegłeś kaucję — umowa wiąże dopiero po jej wpłacie
Zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów wpłata kaucji może być warunkiem zawarcia umowy najmu. Jeśli zdecydujesz się na takie rozwiązanie, pamiętaj: umowa zaczyna wywoływać skutki prawne dopiero w momencie wpłaty kaucji przez Najemcę.
Często spotykam w umowach odwrotną konstrukcję: strony uznają umowę za zawartą, a następnie wpisują, że brak wpłaty kaucji w określonym terminie powoduje jej rozwiązanie. To jest sprzeczne z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.
2. Maksymalna wysokość kaucji to 12-krotność miesięcznego czynszu
To właściciel decyduje o wysokości kaucji — ale nie może ona przekroczyć 12-krotności czynszu obowiązującego w dniu zawarcia umowy.
Praktyczna uwaga: 12-krotność to być może przesada. Ale czy Najemca, który nie jest w stanie zapłacić z góry równowartości 2-3 czynszów przy podpisaniu umowy, będzie regularnie płacił przez cały jej czas trwania? Kaucja jest też narzędziem weryfikacji.
3. Kaucja służy zabezpieczeniu należności na dzień opróżnienia lokalu — nie wcześniej
Właściciel nie może niczego potrącać z kaucji do momentu opróżnienia lokalu przez najemcę.
Z drugiej strony — Najemca też nie może przed opróżnieniem lokalu oświadczyć, że „potrąca sobie z kaucji ostatni czynsz”. To częsta praktyka, która jest niezgodna z prawem.
Jeśli Najemca jest winny pieniądze i chcesz zatrzymać kaucję lub jej część — dokonaj potrącenia w trybie art. 499 KC. Najlepiej pisemnie, z dowodem doręczenia.
4. Zwrot kaucji następuje w terminie miesiąca od opróżnienia lokalu
Masz miesiąc. Nie dwa, nie trzy. Miesiąc od dnia, w którym lokator faktycznie opuścił lokal.
5. Przy zwrocie kaucji musisz ją zwaloryzować
Tu zaczyna się największe zaskoczenie. Kaucja jest pobierana według wysokości czynszu z dnia zawarcia umowy. Ale zwrot kaucji powinien nastąpić w kwocie równej iloczynowi miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu i krotności przyjętej przy pobieraniu — jednak nie mniej niż kaucja pobrana.
Mówiąc wprost: podwyższyłeś czynsz w trakcie trwania umowy? Zwracasz większą kaucję. Absurd? Tak wynika z przepisów.
⚠️ Uwaga: do umów zawartych przed nowelizacją ustawy mogą obowiązywać inne zasady waloryzacji. Jeśli masz starszą umowę — sprawdź przepisy przejściowe.
6. Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym kaucja działa inaczej
Trzy kluczowe różnice:
- Przy najmie okazjonalnym kaucja zabezpiecza również koszty egzekucji.
- Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym maksymalna wysokość kaucji to 6-krotność czynszu (nie 12).
- Przy najmie instytucjonalnym możesz zaspokajać się z kaucji w trakcie trwania umowy — a Najemca ma obowiązek uzupełniać kaucję, jeśli ją uszczuplałeś na poczet zaległości.
Masz pytania o kaucję albo inne zapisy w umowie najmu? Masz pytania dot. bezpiecznej umowy (najem okazjonalny/najem instytucjonalny). Umów płatną konsultację — przeanalizuję Twoją umowę i wskażę konkretne ryzyka.