Gdy mówię właścicielowi mieszkania, że jego najemca może zgodnie z prawem sam stać się wynajmującym (podnajem), prawie zawsze spotykam się ze zdziwieniem.
Chwila. Twój najemca, ten sam, któremu wynajmujesz mieszkanie, może wpuścić do niego kogoś zupełnie obcego i wziąć za to pieniądze? W praktyce tak. I z doświadczenia wiem, że nierzadko właściciel dowiaduje się o tym na końcu, przykładowo gdy jego lokal od miesięcy krąży w najmie krótkoterminowym, na przykład na Airbnb.
Dobra wiadomość: podnajem jest zakazany z automatu (nawet bez zapisu w umowie)
Zacznijmy od dobrej wiadomości. Nie musisz nic wpisywać do umowy, żeby najemca nie mógł podnająć Twojego mieszkania bez Twojej zgody. Zakaz wynika wprost z kodeksu cywilnego.
art. 688(2) kodeksu cywilnego
Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.
W praktyce oznacza to tyle: brak zgody to Twój stan domyślny. To najemca musi mieć Twoją zgodę na podnajem, a nie Ty musisz mu tego zabraniać.
Zła wiadomość: złamanie zakazu nie sprawia, że podnajem jest nieważny
Tu wielu właścicieli wpada w pułapkę. Możesz pomyśleć, że skoro jest zakaz, to umowa podnajmu zawarta wbrew niemu jest chyba nieważna? Nieprawda.
Umowa podnajmu, którą najemca zawarł łamiąc zakaz, pozostaje ważna. Ty zyskujesz za to jedno: prawo do wypowiedzenia umowy najmu swojemu najemcy. I tyle.
art. 668 § 2 kodeksu cywilnego
Stosunek wynikający z zawartej przez najemcę umowy o bezpłatne używanie lub podnajem rozwiązuje się najpóźniej z chwilą zakończenia stosunku najmu.
Jest w tym jednak plus. Gdy rozwiążesz umowę główną ze swoim najemcą, razem z nią upada podnajem. Podnajemca nie zostaje w Twoim mieszkaniu z własnym, niezależnym prawem.
Jak przeprowadzić wypowiedzenie za złamanie zakazu?
Szczegóły reguluje art. 11 ust. 2 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów. I tu robi się nieprzyjemnie, bo procedura jest mocno sformalizowana.
Umowę możesz wypowiedzieć nie później niż na miesiąc naprzód, ale ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie musi być na piśmie. Mail czy SMS nie wystarczą. Najlepiej doręcz je osobiście albo listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.
Przykład 1
Jan K. w marcu 2026 roku dowiedział się, że jego najemca podnajmuje lokal bez zgody. Wysłał mu wypowiedzenie, ale pismo dotarło do najemcy dopiero 3 kwietnia 2026 roku, bo dopiero wtedy najemca odebrał je od listonosza. Okres wypowiedzenia upłynie więc dopiero z końcem maja, 31 maja 2026 roku. Najemca ma prawo korzystać z lokalu aż do 1 czerwca 2024 roku, na podstawie wciąż ważnej umowy.
Przykład 2
Jan K. dowiedział się, że najemca regularnie podnajmuje lokal bez zgody. 27 marca 2026 roku wysłał mu maila ze skanem własnoręcznie podpisanego wypowiedzenia. Taka forma jest jednak bezskuteczna. Może najemca dobrowolnie się dostosuje, ale wcale nie musi. Ustawa wymaga formy pisemnej.
Sama możliwość wypowiedzenia to za mało
Moim zdaniem ustawowa sankcja jest nieadekwatna do przewinienia. Najemca potrafi przez miesiące zarabiać na Twoim mieszkaniu, a jedyne, co realnie dostajesz, to prawo do sformalizowanego, wcale nie tak szybkiego wypowiedzenia. Mocniejszego narzędzia ustawodawca właścicielowi niestety nie dał.
Jak się dodatkowo zabezpieczyć? Kara umowna
Moim zdaniem można zabezpieczyć się lepiej. Zrób dwie rzeczy.
Po pierwsze, wpisz do umowy wyraźny zakaz podnajmu i użyczenia oraz zaznacz, że zgodę na podnajem wyrażasz wyłącznie na piśmie. Po drugie, nie ufaj najemcy na piękne oczy. Powiąż ten zakaz z karą umowną.
art. 483 § 1 kodeksu cywilnego
Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
Wpisz do umowy, że za każde złamanie zakazu podnajmu możesz pobrać od najemcy karę umowną, na przykład 2.000 zł, i po prostu obserwuj sytuację. Najemca, który z góry planuje podnajmować Twoje mieszkanie na boku, raczej nie zgodzi się na taki zapis.
Czy karę umowną można wpisać do każdej umowy najmu?
Moim zdaniem przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym nie ma z tym problemu. Przy zwykłej umowie najmu sprawa jest bardziej dyskusyjna.
I tu dochodzimy do sedna. Jeśli zależy Ci, żeby kara umowna za podnajem realnie zadziałała, najem okazjonalny i instytucjonalny dają Ci pod tym względem znacznie pewniejszy grunt niż zwykła umowa. To jeden z powodów, dla których warto się nad nim poważnie zastanowić.
Chcesz mieć pewność, że Twoja umowa zamyka najemcy drogę do podnajmu na boku, a kara umowna jest tak skonstruowana, że się obroni? Mogę sprawdzić Twoją umowę, napisać ją na miarę albo dać Ci gotowy wzór do samodzielnego wypełnienia.