Zapewne miałeś już z tym do czynienia. Najemca oświadcza Ci, że skoro umowa kończy się za dwa miesiące, to przestaje płacić czynsz. Przecież została wpłacona kaucja w wysokości dwóch czynszów, więc w czym problem?
„Niech sobie Pan weźmie z kaucji te dwa ostatnie czynsze”. To pewnie usłyszałeś. I być może się zgodziłeś.
A nie powinieneś.
Zaraz pokażę Ci, dlaczego.
Kaucja i potrącenie – co mówią przepisy?
Kaucję reguluje przede wszystkim art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów, a konkretnie jego ust. 4.
Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.
Co to znaczy w praktyce?
Potrącenia dokonujesz dopiero na samym końcu. Wtedy, gdy najem już się rozwiązał i gdy były najemca opróżnił lokal.
Właściwie pytanie z tytułu powinno brzmieć inaczej: czy w trakcie trwania umowy w ogóle można cokolwiek potrącić z kaucji. Odpowiedź jest krótka. Nie można.
Ten przepis działa na Twoją korzyść
Najemca nie może Ci oświadczyć, że pod koniec najmu przestaje płacić, bo przecież masz kaucję i sobie z niej potrącisz. Niech płaci do końca.
Kaucję pobrałeś po to, żeby przy zdawaniu mieszkania ocenić, czy nie powinieneś czegoś z niej potrącić. Na przykład kosztów zniszczonego mieszkania albo sprzętu, który w nim zostawiłeś.
Nie zakładaj z góry, że tych pieniędzy nie będziesz potrzebował. Uświadom najemcy, że kaucja to Twoje zabezpieczenie, które trwa aż do dnia opróżnienia lokalu. I to Ty decydujesz co z niej będzie potrącone po rozwiązaniu umowy. Być może nieopłacony czynsz to będzie Twój najmniejszy problem. Być może z kaucji pokryjesz część zniszczeń, a czynsz i tak będzie do zapłaty.
Najemca nie ma skutecznego narzędzia, żeby wyciągnąć od Ciebie kaucję, zanim opróżni lokal. Ty za to masz skuteczne narzędzia, żeby egzekwować wymagalny czynsz.
Załóżmy, że umowa kończy Ci się 31 grudnia, a najemca od listopada przestaje płacić „bo jest kaucja”. Jeżeli masz standardową umowę to już w grudniu zalega z czynszem za dwa miesiące. Po terminie płatności tych czynszów możesz skutecznie skierować sprawę do sądu. Najemca z kolei nie może w tym czasie skierować w stosunku do Ciebie sprawy o zwrot kaucji. Rozumiesz?
Może to zrobić dopiero po zakończeniu umowy, opróżnieniu lokalu po tym jak minie ustawowy miesiąc na jej zwrot, a Ty mu jej nie zwrócisz albo nie dokonasz potrącenia swoich wierzytelności.
To działa też w drugą stronę
Skoro najemca nie potrąci sobie czynszu z kaucji w trakcie umowy, to symetrycznie i Ty co do zasady nie powinieneś nic z niej potrącać, zanim nie dojdzie do opróżnienia lokalu.
Wyjątkiem jest najem instytucjonalny (art. 19f ust. 7 ustawy) oraz najem instytucjonalny z dojściem do własności (art. 19k ust. 7).
Tylko przy kaucji z tych dwóch umów ustawodawca wprost pozwolił właścicielowi zaspokajać się z kaucji w trakcie trwania najmu. Przy okazji najemca musi taką kaucję na bieżąco uzupełniać.
Przy zwykłej umowie najmu, pisemnej na czas oznaczony czy nieoznaczony, a także przy najmie okazjonalnym, takiego przepisu nie ma.
W praktyce oznacza to jedno. Przy zwykłym najmie i przy najmie okazjonalnym kaucja działa na końcu, nie w trakcie. Dlatego tak ważne jest, żeby umowa pozwalała Ci realnie egzekwować czynsz na bieżąco, a nie liczyć na to, że „jakoś to się z kaucji pokryje”.
Chcesz mieć pewność, że Twoja umowa pozwala Ci na bieżąco, skutecznie egzekwować czynsz w trakcie najmu, a kaucja realnie zabezpiecza Cię na koniec? Mogę sprawdzić Twoją umowę, napisać ją na miarę albo dać gotowy wzór do samodzielnego wypełnienia.