Jeżeli wynajmujesz mieszkanie na cele mieszkalne, jest jedna osoba, o której niedobrze jest zapomnieć, a która na pierwszy rzut oka nie wydaje się zbyt ważna.
Chodzi o żonę albo męża.
Nie, nie o Twojego małżonka. O małżonka najemcy, który z mocy prawa jest także Twoim najemcą.
Co mówi kodeks cywilny o małżonku najemcy?
Art. 680¹ § 1 kodeksu cywilnego mówi wprost:
Małżonkowie są najemcami lokalu bez względu na istniejące między nimi stosunki majątkowe, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa.
Co to oznacza?
Jeśli podpisałeś umowę najmu nawet tylko z jedną osobą, a mieszkanie ma służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny tej osoby, to z automatu masz zawartą umowę najmu także z małżonkiem tego lokatora (o ile najemca małżonka posiada).
Możesz oczywiście podpisać umowę z obojgiem małżonków (oficjalnie wpisać ich obu do umowy i uzyskać podpisy obojga). Jest to rozwiązanie przeze mnie rekomendowane. Jeżeli jednak tego nie zrobisz, to mimo braku podpisu małżonka najemcy… on także będzie traktowany jako strona umowy najmu.
Dlaczego to takie ważne?
O tym przepisie musisz pamiętać przede wszystkim przy każdym wypowiedzeniu umowy najmu.
Wyobraź sobie taką sytuację. Wypowiadasz umowę Janowi Kowalskiemu. Jan nie chce się wyprowadzić. Składasz pozew o eksmisję, a sąd orzeka, że Jan ma opuścić i opróżnić lokal.
Jednocześnie stwierdza, że jego żona nadal ma tytuł prawny do lokalu i pozostaje lokatorem, bo nigdy skutecznie nie wypowiedziano jej umowy najmu.
Nieciekawie? Prawda?
Komu wysłać wypowiedzenie?
Zapamiętaj: nie zawsze wypowiadasz umowę tylko tej osobie, z którą fizycznie podpisałeś umowę najmu. Wypowiedzenie umowy – w przypadku opisanym powyżej – musisz wystosować co najmniej także do małżonka najemcy.
To samo dotyczy na przykład wypowiedzenia wysokości czynszu, a także samego pozwu eksmisyjnego (powinieneś pozwać wszystkie osoby, które nadal zajmują lokal).
Kto jest lokatorem?
Zmartwię Cię jeszcze bardziej. Doktryna i orzecznictwo przyjmują, że prawo do używania lokalu mają też osoby pozostające pod władzą rodzicielską lokatora. Status lokatora mają również dorośli domownicy najemcy (np. partner najemcy, który nie jest jego małżonkiem).
Ich prawo do korzystania z lokalu bierze się stąd, że między nimi a najemcą nawiązuje się stosunek podobny do użyczenia, czyli bezpłatne prawo do korzystania z mieszkania.
Czy takim osobom, z tzw. pochodnym tytułem prawnym, też trzeba doręczać wypowiedzenie? Uważam, że nie.
Ich tytuł jest zależny od samej umowy najmu, więc skuteczne rozwiązanie umowy z najemcą rozwiązuje także ten pochodny stosunek.
Mówiąc krótko: każdy najemca jest lokatorem, ale nie każdy lokator jest najemcą. Lokator może mieć tytuł prawny inny niż umowa najmu, np. wywodzący się z uprawnienia najemcy.
W przypadku małżonka kodeks mówi wprost, że jest on także Twoim najemcą. Pozostałe opisane wyżej osoby (np. partner najemcy, jego dzieci) mają jedynie status lokatora.
Mimo to nie możesz twierdzić, że takie osoby mieszkają w lokalu bezprawnie albo że nigdy nie miały do niego tytułu.
A skoro ktoś miał tytuł prawny i mieszkał legalnie, to w ewentualnym procesie eksmisyjnym sąd zbada, czy nie przyznać także takim osobom prawa do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu.
Sąd pominie taką procedurę tylko wtedy, gdyby zajmujący lokal nigdy nie mieli do niego tytułu, na przykład zajęli go samowolnie.
Ustawa o ochronie praw lokatorów
Jeśli orientujesz się w przepisach dotyczących najmu, zastanawiasz się może, czy przypadkiem ustawa o ochronie praw lokatorów nie reguluje tego inaczej niż art. 680¹ KC. Niestety nie. Przepis kodeksu cywilnego wiąże Cię w całości, bo ustawa o ochronie praw lokatorów w tym zakresie milczy.
Podsumowanie
Prawo chroniące lokatorów rozciąga parasol ochronny nad naprawdę szeroką grupą osób. Najemcą nie musi być wyłącznie ten, z kim osobiście podpisałeś umowę. Status lokatora z kolei może przysługiwać jeszcze szerszej grupie osób.
Najważniejsze, żebyś zapamiętał jedno: małżonek najemcy to bez żadnych wątpliwości także Twój najemca.
Dlatego gdy wypowiadasz umowę osobie, z którą ją podpisałeś, najlepiej wyślij odrębne pismo o wypowiedzeniu (razem z ewentualnym uprzedzeniem o zamiarze wypowiedzenia, jeśli przepisy tego wymagają) także jej małżonkowi. Wyślij je listem poleconym, za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.
Możesz to pominąć, jeśli wypowiedzenie wręczasz najemcom osobiście, a każdy z nich potwierdzi na kopii, że pismo otrzymał.
Ewentualnie możesz spróbować wysłać pismo z tzw. kwalifikowanym podpisem elektronicznym, które jest równoważne podpisowi odręcznemu (osobiście stosuję taką procedurę, ale z dużą dozą ostrożności tj. wysyłam takie dokumenty równolegle z pismem listem poleconym. Jeżeli nie mam potwierdzenia, że wersja elektroniczna dotarła do lokatora, dla bezpieczeństwa zakładam, że skuteczne doręczenie pisma to te dokonane za pośrednictwem poczty).
I jeszcze jedno. Już przy podpisywaniu umowy zapisz dane małżonka najemcy oraz innych osób, które mają zamieszkać w lokalu: imię, nazwisko, PESEL. Oby nie były Ci potrzebne. Ale w razie sporu z najemcą i pozostałymi lokatorami mogą się bardzo przydać.
Chcesz uniknąć problemów spowodowanych szczególnym statusem małżonka najemcy? Mogę pomóc zarówno przy sporządzaniu i podpisywaniu umowy, jak i jej rozwiązywaniu; od wypowiedzenia, po eksmisję.