Drogi Właścicielu mieszkania, pewnie przecierasz oczy, czytając ten tytuł? Skoro autor zadał takie pytanie, to pewnie coś jest na rzeczy.
Znasz absurdy polskiego prawa dotyczące sytuacji Wynajmującego mieszkanie i jego zdecydowanie słabszej pozycji prawnej w stosunku do Najemcy? To poznaj jeszcze kilka.
Za chwilę przytoczę Ci cztery wyjątkowo niekorzystne dla Ciebie przepisy, które sprawiają, że może wiązać Cię umowa najmu mieszkania Nawet jeśli nie podpisywałeś niczego z Najemcą.
Nie, nie są to przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. To przepisy kodeksu cywilnego, które obowiązują także Ciebie.
#1 Domniemane przedłużenie najmu
Może się zdarzyć, że umowa najmu mieszkania przestanie obowiązywać, bo była zawarta na czas oznaczony, a okres jej obowiązywania właśnie się skończył. Może się też zdarzyć, że to Ty skutecznie rozwiążesz umowę bezterminową. W obu przypadkach umowa najmu przestaje obowiązywać.
Uważaj jednak. Brak Twojej dalszej, zdecydowanej reakcji może być dla Ciebie bardzo niekorzystny.
O co chodzi? Jeśli po zakończeniu umowy Twój były najemca nadal mieszka w lokalu, a Ty nie robisz nic, żeby go stamtąd usunąć, możesz wpaść pod rygor art. 674 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim:
„Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nieoznaczony.”
W praktyce oznacza to jedno: sama Twoja bierność może być zinterpretowana jest jako taka zgoda. Milczysz i pozwalasz mieszkać dalej? Prawo zakłada, że następuje przedłużenie najmu, tyle że już na czas nieoznaczony, czyli w najgorszym dla Ciebie wariancie.
#2 Zawierasz umowę najmu mieszkania z osobą w związku małżeńskim? Masz jeszcze jednego Najemcę gratis
O tym był poprzedni wpis. Dla przypomnienia: art. 680¹ kodeksu cywilnego stanowi, że jeśli podpiszesz umowę najmu mieszkania nawet z jednym małżonkiem, to co do zasady zawarłeś ją także z drugim małżonkiem.
#3 Umarł król. Niech żyje król!
Śmierć Najemcy nie musi kończyć stosunku najmu mieszkania. Wiesz, że istnieje przepis, zgodnie z którym w razie śmierci Najemcy w stosunek najmu wstępują np. jego dzieci albo małżonek? Nie wiesz? Przeczytaj art. 691 kodeksu cywilnego:
„§ 1. W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. § 2. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. (…)”
Dla Ciebie znaczy to tyle, że najem potrafi przeżyć samego najemcę. Jeśli spełnione są warunki z przepisu, w umowę wchodzą bliscy, którzy z nim mieszkali, a dzieje się to nawet bez podpisania nowej umowy czy aneksu.
#4 Kupiłeś lokal z Najemcami?
Nabywca mieszkania wstępuje w stosunek najmu, który łączył zbywcę z Najemcami. Co to oznacza? Jeśli kupisz mieszkanie, w którym mieszkają najemcy dotychczasowego właściciela, to Ty stajesz się dla nich nowym Wynajmującym. Od tej chwili to Ty jesteś stroną umowy najmu. Z automatu.
Nie chcesz, żeby lokatorzy dalej tam mieszkali? Musisz najpierw skutecznie rozwiązać z nimi umowę, a potem skutecznie wyegzekwować obowiązek opuszczenia lokalu.
Podstawa prawna? Proszę bardzo:
„Art. 678 KC. § 1. W razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. § 2. Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.”
Na marginesie: art. 692 KC wyłącza to szczególne prawo do wypowiedzenia najmu z art. 678 KC (stosuje się wtedy art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów).
Czyli jest jak zwykle: obowiązuje Cię pierwsza, niekorzystna część przepisu (wstępujesz w najem), ale nie masz uprawnień z tej drugiej, korzystniejszej (szczególne prawo do wypowiedzenia) 😊.
Podsumowanie
1) Brak Twojej zdecydowanej reakcji po zakończeniu umowy najmu może być dla Ciebie wyjątkowo niekorzystny.
Umowa na czas nieoznaczony to najgorszy dla właściciela rodzaj umowy, a w taką może zmienić się także Twoja dotychczasowa umowa zawarta na czas oznaczony. Umowę bezterminową ciężko skutecznie rozwiązać, a w konsekwencji ciężko pozbyć się niechcianego lokatora.
Co zrobić, żeby nie nastąpiło automatyczne przedłużenie najmu? Jeśli chcesz, żeby były lokator dalej u Ciebie mieszkał, zawrzyj kolejną umowę, ale na Twoich zasadach. Jeśli nie chcesz, zacznij działać. Plan minimum:
wezwij byłego najemcę do opróżnienia lokalu oraz napisz pismo, w którym żądasz odszkodowania (a nie czynszu!) za bezumowne korzystanie z lokalu.
2) Przy zawieraniu umowy najmu zawsze ustal stan cywilny Najemcy.
Ustal też dane dzieci i małżonka, bo przy ewentualnej eksmisji będą Ci potrzebne do pozwu.
3) Kupno nieruchomości, w której „są tylko jacyś Najemcy”, nie zawsze jest świetnym pomysłem.
To Ty będziesz musiał skutecznie rozwiązać z nimi umowę, jeśli będziesz chciał korzystać z lokalu, a to nie zawsze jest łatwe.
Zauważ, co łączy wszystkie cztery pułapki. W każdej z nich decyduje treść umowy i to, jak szybko reagujesz. Dobrze napisana umowa, zdejmuje z Ciebie sporą część tego ryzyka: daje jasny termin, czytelne zasady zakończenia i realną ścieżkę odzyskania mieszkania. Wzór ściągnięty z internetu może tu zawieść.
Chcesz mieć pewność, że w trakcie najmu nie wpadniesz w żadną z tych pułapek? Mogę pomóc w przygotowaniu umowy, sprawdzić już podpisaną lub przeprowadzić Cię przez proces odzyskiwania lokalu.