Kupujesz mieszkanie w Poznaniu? Co sprawdzić z prawnikiem przed podpisaniem umowy?

Zakup mieszkania w Poznaniu warto rozpocząć od sprawdzenia dokumentów, zanim podpiszesz umowę i wpłacisz pieniądze. Atrakcyjna cena, dogodna lokalizacja i zapewnienia sprzedającego nie wyjaśniają wszystkich ryzyk. Trzeba jeszcze ustalić, kto może sprzedać lokal, jakie prawa dotyczą nieruchomości oraz kiedy faktycznie otrzymasz klucze.

Od czego zacząć? Najlepiej zachować prostą kolejność: sprawdzić przedmiot zakupu, sprzedającego, księgę wieczystą, sposób korzystania z mieszkania, a następnie warunki umowy i płatności.

Zakup mieszkania w Poznaniu, najpierw ustal, co dokładnie kupujesz

Poproś sprzedającego o numer księgi wieczystej i dokument, na podstawie którego nabył mieszkanie. Może to być na przykład akt notarialny zakupu lub dokumentacja dotycząca dziedziczenia.

Ustal również, jaki rodzaj prawa obejmuje oferta. Własność lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i udział w nieruchomości wymagają odmiennej analizy.

Sprawdź, co obejmuje podana cena:

• samo mieszkanie;
• piwnicę lub komórkę lokatorską;
• miejsce postojowe;
• udział w garażu;
• prawo do korzystania z ogródka lub części wspólnej.

Nie opieraj się wyłącznie na ogłoszeniu. Poproś o dokumenty wyjaśniające podstawę korzystania z każdej dodatkowej przestrzeni. Szczególnie ważne jest ustalenie, czy dane uprawnienie będzie przysługiwało także Tobie po zakupie.

Sprawdź sprzedającego i jego prawo do zawarcia umowy

Dane osoby prowadzącej rozmowy powinny odpowiadać dokumentom dotyczącym nieruchomości. Jeżeli sprzedający działa przez pełnomocnika, przekaż pełnomocnictwo do sprawdzenia przed spotkaniem.

Prawnik powinien ustalić między innymi:

• czy w transakcji uczestniczą wszystkie potrzebne osoby;
• czy trzeba wyjaśnić kwestie majątku małżeńskiego;
• czy dokumenty spadkowe pozwalają jednoznacznie ustalić uprawnionych;
• czy pełnomocnictwo obejmuje planowaną czynność;
• czy w przypadku spółki prawidłowo określono jej reprezentację.

Jeżeli sprzedający mówi, że dokumenty „uzupełni później”, poproś o dokładną listę braków. Następnie ustal, które z nich trzeba wyjaśnić przed podpisaniem umowy lub wpłatą.

Przejrzyj całą księgę wieczystą

Nie ograniczaj sprawdzania księgi do nazwiska właściciela i hipoteki. Poszczególne działy zawierają różne informacje:

Dział	Co sprawdzić?
I-O i I-Sp	Oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z własnością
II	Właścicieli i ich udziały
III	Inne prawa, roszczenia i ograniczenia
IV	Hipoteki

Treść księgi możesz przeglądać w oficjalnym systemie wskazanym przez portal gov.pl.

Zwróć uwagę na wzmianki

Wzmianka sygnalizuje, że w księdze toczy się sprawa, której wynik może mieć znaczenie dla transakcji. Poproś o dokumenty dotyczące jej podstawy.

Nie zakładaj, że obecna treść wpisów wyjaśnia całą sytuację. Wzmianka o wniosku wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych, czyli szczególną ochronę nabywcy przewidzianą w ustawie. Rękojmia ma również inne ograniczenia. Podstawa: ustawa o księgach wieczystych i hipotece, art. 5–8.

Jeśli wpisy budzą wątpliwości, skorzystaj z pomocy przy sprawdzeniu księgi wieczystej.

Wyjaśnij hipotekę i pozostałe obciążenia

Hipoteka w księdze nie musi przekreślać zakupu. Wymaga jednak zaplanowania rozliczenia z wierzycielem oraz uzyskania dokumentów potrzebnych do jej wykreślenia.

Przed zaakceptowaniem sposobu płatności poproś o dokument określający aktualne warunki spłaty. Ustal również, jaka część ceny trafi do banku, a jaka do sprzedającego.

Do omówienia z prawnikiem są przede wszystkim:

• aktualność dokumentów wierzyciela;
• numery rachunków i terminy przelewów;
• warunki uzyskania zgody na wykreślenie hipoteki;
• postępowanie, gdy kwota zadłużenia zmieni się przed transakcją;
• zgodność płatności z warunkami Twojego kredytu.

Podobnej uwagi wymagają służebności, roszczenia osób trzecich i inne wpisy. Każde obciążenie trzeba ocenić w kontekście planowanego zakupu.

Ustal, kto mieszka w lokalu i na jakiej podstawie

Zapytaj wprost, kto korzysta z mieszkania. Czy mieszka w nim właściciel, jego rodzina, najemca albo inna osoba? Poproś o umowy i dokumenty dotyczące korzystania z lokalu.

Przy sprzedaży wynajętej nieruchomości nabywca co do zasady wstępuje w stosunek najmu w miejsce sprzedającego. Zasady wypowiedzenia wymagają jednak odrębnej oceny, zwłaszcza przy lokalu mieszkalnym. Sam zakup nie oznacza, że najemca musi się natychmiast wyprowadzić. Podstawa: Kodeks cywilny, art. 678 i 692.

Nie utożsamiaj informacji o zameldowaniu z potwierdzeniem, że mieszkanie jest puste. Osobno wyjaśnij faktyczne zajęcie lokalu i prawa osób, które z niego korzystają.

W projekcie umowy warto precyzyjnie ustalić:

• datę wydania mieszkania;
• stan, w jakim ma zostać przekazane;
• zasady usunięcia pozostawionych rzeczy;
• sposób rozliczenia opłat;
• konsekwencje opóźnienia w wydaniu.

Zbierz informacje od wspólnoty, zarządcy lub spółdzielni

Poproś o aktualne informacje dotyczące rozliczeń lokalu. Zapytaj również o planowane remonty, dodatkowe opłaty i istotne uchwały.

Warto przygotować do analizy:

• dokument dotyczący salda rozliczeń lokalu;
• zestawienie bieżących opłat;
• informacje o funduszu remontowym;
• dokumenty dotyczące większych planowanych prac;
• informacje o sporach istotnych dla nieruchomości.

Nie zakładaj automatycznie, że każda zaległość sprzedającego stanie się Twoim długiem. Wyjaśnij jednak jej charakter i sposób rozliczenia przed zakupem.

Oględziny techniczne przeprowadź osobno. Analiza prawna dokumentów i ocena stanu instalacji czy konstrukcji odpowiadają na różne pytania.

Przeanalizuj umowę przed pierwszą wpłatą

Konsultacja ma największą wartość wtedy, gdy możesz jeszcze negocjować warunki. Dlatego przekaż prawnikowi projekt umowy rezerwacyjnej lub przedwstępnej przed podpisaniem.

Zwróć uwagę na:

• dokładne określenie przedmiotu zakupu;
• cenę i harmonogram płatności;
• charakter wpłacanej kwoty;
• termin zawarcia umowy końcowej;
• ustalenia dotyczące finansowania kredytem;
• obowiązki sprzedającego przed transakcją;
• warunki odstąpienia i rozliczenia stron;
• termin przekazania mieszkania.

Nie przyjmuj, że odmowa kredytu zawsze pozwoli odzyskać wpłatę. Warto wcześniej uzgodnić, jak umowa reguluje taką sytuację.

Przykładowo: masz wpłacić znaczną kwotę przed uzyskaniem decyzji banku. Poproś prawnika o ocenę skutków odmowy finansowania, zanim zaakceptujesz proponowany zapis.

Kiedy skonsultować zakup mieszkania z prawnikiem?

Najlepiej po zebraniu podstawowych dokumentów, ale przed zobowiązaniem się do zakupu. Nie czekaj do dnia podpisania aktu.

Wcześniejszej analizy wymagają zwłaszcza sytuacje, gdy:

• w księdze znajdują się wzmianki lub niejasne wpisy;
• mieszkanie jest zajęte;
• sprzedający działa przez pełnomocnika;
• dokumentacja własności lub dziedziczenia jest niepełna;
• transakcja wymaga spłaty hipoteki;
• kupujesz udział zamiast całego lokalu;
• sprzedający oczekuje szybkiej wpłaty mimo brakujących dokumentów.

Przy zakupie od dewelopera potrzebny jest dodatkowy zestaw dokumentów dotyczących inwestycji i umowy. W takim przypadku warto skorzystać z analizy umowy deweloperskiej.

Lista kontrolna przed podpisaniem umowy

Przed kolejnym etapem zakupu sprawdź, czy możesz odpowiedzieć „tak” na poniższe pytania:

• Wiem, jaki rodzaj prawa kupuję.
• Mam dokumenty potwierdzające uprawnienia sprzedającego.
• Sprawdziłem wszystkie działy księgi i wyjaśniłem wzmianki.
• Znam sposób rozliczenia hipoteki i innych obciążeń.
• Wiem, kto korzysta z mieszkania i na jakiej podstawie.
• Znam bieżące opłaty i istotne plany dotyczące budynku.
• Rozumiem skutki wpłaty zadatku lub zaliczki.
• Umowa uwzględnia sposób finansowania zakupu.
• Mam ustalony termin i warunki przekazania lokalu.
• Projekt umowy uwzględnia wyjaśnione ryzyka.

Planujesz zakup mieszkania w Poznaniu? Przygotuj numer księgi wieczystej, dokumenty od sprzedającego i projekt umowy. Podczas konsultacji można ustalić, jakie kwestie wymagają wyjaśnienia przed podpisaniem.

Sprawdź zakres audytu nieruchomości lub skontaktuj się z kancelarią.