Kara umowna to jedno z bardziej niedocenianych narzędzi w umowie najmu. Właściciele albo w ogóle jej nie stosują, albo stosują źle — i tracą możliwość skutecznego dochodzenia roszczeń.
1. Co to jest kara umowna?
To dodatkowe zastrzeżenie umowne, które można wpisać do umowy najmu mieszkania. Przewiduje ono, że jedna ze stron musi zapłacić określoną sumę pieniężną za niewykonanie lub nienależyte wykonanie jakiegoś zobowiązania niepieniężnego.
2. Zobowiązanie niepieniężne — o co chodzi?
Nie można powiązać kary umownej ze zwłoką w zapłacie czynszu — to jest zobowiązanie pieniężne.
Można natomiast powiązać karę umowną z:
- łamaniem zakazów umownych (zakaz trzymania zwierząt, zakaz palenia, zakaz podnajmu),
- skorzystaniem przez Najemcę z uprawnienia do wcześniejszego rozwiązania umowy (kara jako substytut czynszu, który uzyskałbyś gdyby umowa trwała do końca),
- niewykonaniem obowiązków Najemcy (np. brak posprzątania mieszkania przed zdaniem lokalu, nieprzestrzeganie obowiązku wpuszczania fachowców na przeglądy).
Zapis o karze umownej musi konkretnie wskazywać, o jakie zobowiązanie chodzi.
3. Czy karę umowną można wpisać do każdej umowy najmu?
Są pewne wątpliwości, czy kara umowna może być zastrzeżona w zwykłej umowie najmu — ustawa o ochronie praw lokatorów dopuszcza pobieranie od Najemcy wyłącznie czynszu i opłat niezależnych od właściciela (art. 9 ust. 5).
Osobiście tych wątpliwości nie podzielam. Kara umowna ma charakter odszkodowawczy, a nie regularnego świadczenia — to surogat odszkodowania za konkretne naruszenie, nie opłata pobierana cyklicznie.
Przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym wątpliwości nie ma — ustawa wprost dopuszcza pobieranie innych, umownych należności od Najemcy (art. 19c ust. 1 i art. 19h ust. 1).
4. Dlaczego warto zastrzegać kary umowne?
Przede wszystkim dlatego, że w razie sporu sądowego nie musisz udowadniać zaistnienia szkody ani jej wysokości. Wpisałeś w umowie 500 zł kary za każde złamanie zakazu trzymania zwierząt — możesz domagać się 500 zł. Musisz udowodnić jedynie, że zakaz został złamany.
Kary umownej nie musisz zresztą dochodzić sądownie. W pierwszej kolejności informujesz Najemcę o nałożeniu kary i żądasz zapłaty. Sprawa może otrzeć się o sąd dopiero gdy Najemca zignoruje wezwanie albo zakwestionuje zasadność potrącenia kary z kaucji.
5. Czy karę umowną można potrącić z kaucji?
Tak. Dla jasności warto dopisać w umowie wprost, że z kaucji potrącane będą także kary umowne.
6. Jak określić wysokość kary?
Możesz wpisać konkretną sumę (np. 500 zł), odnieść się do czynszu (np. 1-krotność czynszu) albo do jego ułamka (np. 10% czynszu).
7. Czy można zastrzec kilka kar umownych o różnej wysokości?
Tak.
8. O czym jeszcze warto pamiętać?
Kara umowna to surogat odszkodowania — należy Ci się konkretna suma za konkretne uchybienie. Co do zasady nie możesz dochodzić kwoty wyższej niż zastrzeżona kara, nawet jeśli rzeczywista szkoda była większa.
Przykład: wpisujesz karę 500 zł za złamanie zakazu trzymania zwierząt. Okazuje się, że mieszkanie nadaje się do remontu i ozonowania za 15 000 zł. Jeśli nie zastrzegłeś w umowie możliwości dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych — należy Ci się tylko te 500 zł.
Dlatego warto dopisać w umowie:
„W przypadku zastrzeżenia kar umownych Wynajmujący może dochodzić odszkodowania od Najemcy w związku z poniesioną szkodą na zasadach ogólnych. Dotyczy to także uprawnienia do dochodzenia odszkodowania przenoszącego wysokość zastrzeżonej kary umownej.”
9. Nie przesadzaj z wysokością kar
Umowa jest zawierana przez dwie strony. Zbyt wiele kar i zbyt wysokie kwoty mogą odstraszyć dobrego Najemcę.
Pamiętaj też, że sąd może zmniejszyć wysokość kary umownej, jeżeli dłużnik wykaże, że była rażąco wygórowana.
10. Przykłady gotowych zapisów do umowy
„Najemca zobowiązuje się zapłacić karę umowną w wysokości 500 zł za każde naruszenie zakazów wyrażonych w § 10 umowy (zakaz trzymania zwierząt, zakaz podnajmu mieszkania). Kara umowna jest płatna w terminie 7 dni od doręczenia Najemcy wezwania do zapłaty.”
„Wynajmujący może obciążyć Najemcę karą umowną w wysokości 10% czynszu, w przypadku gdy pomimo dwukrotnego uzgodnienia terminu Najemca nie udostępni lokalu do przeglądu okresowego. O nałożeniu kary Wynajmujący poinformuje Najemcę mailem. Kara jest płatna w terminie 14 dni od daty wysłania tego maila.”
Chcesz sprawdzić zapisy o karach umownych w swojej umowie — albo napisać je od zera? Umów płatną konsultację, przeanalizuję Twoją umowę i wskażę konkretne ryzyka