Wypowiedzenie umowy najmu: wielu właścicieli mieszkań zakłada, że może swobodnie wpisać do umowy własne zasady jej wypowiedzenia. W rzeczywistości swoboda ta jest mocno ograniczona — i zależy od tego jaki rodzaj umowy zawierasz. Wyjaśniam kiedy masz związane ręce, a kiedy możesz działać na swoich zasadach.
Zasada ogólna: jako Wynajmujący masz związane ręce
Jeśli wynajmujesz lokal mieszkalny, w pierwszej kolejności wiążą Cię zasady art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. To ta ustawa określa jedyny obowiązujący tryb wypowiedzenia umowy przez Wynajmującego.
Oznacza to, że przy zwykłej umowie najmu nie możesz dopisać do umowy własnych dodatkowych przesłanek rozwiązania umowy. Zasady ustawowe mają pierwszeństwo przed swobodą umów wyrażoną w art. 673 § 3 KC.
Wyjątek nr 1: Najemca ma więcej swobody niż Ty
Wcześniej wspomniana ustawa – jak sama nazwa wskazuje – chroni lokatorów, nie właścicieli. To dlatego Najemca nie jest ograniczony w zakresie wypowiadania umów. Jeżeli umowa najmu jest zawarta na czas oznaczony, Najemcę wiąże art. 673 § 3 KC. Oznacza to, że najemca może wypowiedzieć umowę w przypadkach przewidzianych w samej umowie. Jest to jednak ograniczone: Najemca może wypowiedzieć umowę wyłącznie, gdy zasady wpisano do umowy.
Dlatego też praktyczny wniosek jest następujący: jeśli zapomnisz wpisać do umowy na czas oznaczony trybu wypowiedzenia przez Najemcę — Najemca nie może wypowiedzieć umowy w ogóle. To może być dla Ciebie korzystne, ale warto wiedzieć że tak to działa.
Wyjątek nr 2: najem okazjonalny i instytucjonalny — możesz dopisać własne przesłanki
Jeżeli zawierasz umowę najmu okazjonalnego lub instytucjonalnego, możesz jako Wynajmujący dopisać do umowy własne, dodatkowe przesłanki wypowiedzenia — ponad te narzucone przez ustawę o ochronie praw lokatorów. Wynika to z tego, że ww. ustawa nie stanowi, że w przypadku wyżej wymienionych umów możesz stosować wyłącznie zasady ustawowe. Skoro tak, to możesz dopisać też własne przesłanki. Dlatego zawsze mówię, że właśnie ta możliwość to jedna z kluczowych przewag tych umów nad zwykłym najmem mieszkania.
Robisz to w oparciu o art. 673 § 3 KC.
Ważne: musisz wskazać konkretną przyczynę
Korzystając z art. 673 § 3 KC (przy najmie okazjonalnym i instytucjonalnym) musisz pamiętać o jednym: musisz wpisać do umowy wyraźną przyczynę wypowiedzenia.
Dlatego też nie wystarczy ogólnikowe stwierdzenie, że strona może wypowiedzieć umowę. Nie wystarczy samo wskazanie terminu wypowiedzenia bez podania przyczyny.
Prawidłowy zapis wygląda tak:
„Umowa najmu okazjonalnego mieszkania może być wypowiedziana przez Wynajmującego w terminie 1 miesiąca, w przypadku gdy Wynajmujący znalazł kupca na mieszkanie będące przedmiotem niniejszej umowy.”
„Umowa najmu okazjonalnego mieszkania może być wypowiedziana przez Wynajmującego w terminie 3 miesięcy, w przypadku gdy Wynajmujący chciałby zamieszkać w wynajętym przez siebie mieszkaniu.”
Schemat jest prosty: termin wypowiedzenia + konkretna przyczyna = prawidłowa klauzula.
Podsumowanie w trzech punktach:
- Zwykła umowa najmu (czas oznaczony i nieoznaczony) — Wynajmujący nie może dopisywać własnych przesłanek wypowiedzenia.
- Najemca przy umowie na czas oznaczony — może wypowiedzieć tylko na zasadach zapisanych w umowie.
- Najem okazjonalny i instytucjonalny — Wynajmujący może dopisać własne przesłanki. Musi jednak wskazać konkretną przyczynę i termin.
Chcesz sprawdzić, czy klauzule wypowiedzenia w Twojej umowie są prawidłowe — albo napisać je od zera? Umów płatną konsultację, przeanalizuję Twoją umowę i wskażę konkretne ryzyka.