Co ma wspólnego saper z Wynajmującym mieszkanie? Obaj przy rozwiązywaniu swoich problemów muszą czasem przejść przez pole minowe bez szwanku. Wypowiedzenie umowy najmu często przypomina właśnie spacer po polu minowym, pokażę Ci jak bezpiecznie dojść na drugą stronę.
Przepisy chroniące lokatorów zastawiają na właścicieli sporo pułapek. Nieznajomość prawa potrafi mocno zaszkodzić Tobie jako właścicielowi lokalu, i to na dwóch etapach: gdy zawierasz umowę najmu, i gdy próbujesz ją rozwiązać.
Najlepiej, żebyś znał przepisy chroniące lokatorów już przy podpisywaniu umowy i od razu dobrze ułożył samą umowę, bo to od niej wszystko się zaczyna.
Przed niepłacącym lokatorem nie zawsze da się uchronić. A często okazuje się, że zwłoka w zapłacie czynszu to dopiero początek problemów.
Nieznajomość procedury potrafi doprowadzić do tego, że Wynajmującemu będzie się tylko wydawało, że skutecznie rozwiązał umowę z niepłacącym Najemcą, a w razie sporu żaden sąd nie przyzna mu racji.
W tym wpisie pokażę Ci, jak ominąć miny, które ustawodawca podłożył pod Wynajmujących. Rozwiązywanie umowy to oczywiście nie rozbrajanie bomby, ale mam nadzieję, że po lekturze zrozumiesz analogię z początku.
Skupię się na scenariuszu jednostronnego wypowiadania umowy najmu mieszkania z niepłacącym najemcą.
#1 Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania nie jest uregulowane w Kodeksie cywilnym
Jeśli jesteś Wynajmującym mieszkanie, obowiązuje Cię tryb wypowiedzenia z ustawy o ochronie praw lokatorów. Koniec, kropka. Częściowo nie dotyczy to najmu okazjonalnego i instytucjonalnego, ale nie w przypadku opisanym w tym artykule.
#2 Umową nie zmienisz ustawowych zasad wypowiedzenia za brak czynszu
Zasady wypowiadania odpłatnego najmu z ustawy o ochronie praw lokatorów wiążą Wynajmującego niezależnie od tego, co zapisano w umowie.
Jeśli skróciłeś w umowie najmu terminy wypowiedzenia albo zmieniłeś zasady jego dokonywania, a jesteś po stronie Wynajmującego, i tak wiążą Cię przepisy ustawy.
Uwaga: ustawa w zasadzie wyklucza tzw. natychmiastowe rozwiązanie umowy z powodu zwłoki w zapłacie czynszu.
Jest od tego jeden wyjątek: możesz wprowadzić umowne zmiany tylko na korzyść Najemcy. Ale to chyba nie tego szukasz (na przykład przedłużyć termin wypowiedzenia).
#3 Wypowiedzieć możesz dopiero przy zwłoce za co najmniej trzy pełne okresy płatności
Dotyczy to zaległości w czynszu oraz opłatach niezależnych od właściciela, które właściciel pobiera.
Uwaga, wiem że umiesz czytać, ale podkreślę: za trzy pełne okresy. Jeśli po dwóch miesiącach niepłacenia lokator wpłacił Ci w terminie część czynszu, to nie jest jeszcze w zwłoce z zapłatą trzech pełnych czynszów.
Mały haczyk: „okres” to nie zawsze miesiąc, tylko tyle, na ile umówiliście się w umowie.
#4 Jeśli lokator ma “przepisane” media na siebie, brak regulowania tych płatności nie daje Ci podstawy do wypowiedzenia umowy najmu
W umowach najmu płatność za tzw. media (prąd, gaz, woda) reguluje się zwykle na dwa sposoby:
albo opłaty nadal opłaca właściciel mieszkania (pobierając ich równowartość od najemcy) albo najemca sam ma pozawierane umowy z dostawcami i płaci takie rachunki bezpośrednio.
Wypowiedzieć umowę za niepłacenie opłat za media możesz tylko wtedy, gdy to Ty jako właściciel pobierasz te opłaty od Najemcy, ale tak naprawdę to Ty nadal jesteś stroną umów z dostawcami mediów.
Jeśli Najemca rozlicza się z dostawcami sam, jego zaległości wobec nich nie są zaległościami wobec Ciebie i nie liczą się do tych trzech okresów z punktu #3.
#5 Najpierw musisz uprzedzić Najemcę i dać mu miesiąc na spłatę
Ustawa mówi wprost: zanim wypowiesz umowę z powodu zwłoki, musisz wysłać do Najemcy pismo, w którym wyznaczasz mu dodatkowo miesiąc na uregulowanie należności i uprzedzasz go o zamiarze wypowiedzenia.
Czyli w skrócie: piszesz do Najemcy, że jest w zwłoce z zapłatą np. trzech czynszów i że dajesz mu jeszcze miesiąc na spłatę, bo inaczej wypowiesz umowę.
Jeśli po takim uprzedzeniu Najemca zapłaci, nie możesz mu już wypowiedzieć umowy najmu.
#6 Wypowiedzenie umowy najmu musi być na piśmie, pod rygorem nieważności
Zgodnie z ustawą, możesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego i musisz to zrobić na piśmie, pod rygorem nieważności.
Co to dla Ciebie znaczy? Że jeśli chcesz wypowiedzieć umowę jako Wynajmujący, musisz sporządzić pismo zgodne z prawem i własnoręcznie się na nim podpisać.
Nie wypowiesz umowy ustnie. Nie zrobisz tego skutecznie e-mailem ani SMS-em. Wysłanie skanu podpisanego pisma też nie odniesie skutku. A jeśli wyślesz Najemcy pismo, na którym zapomnisz się odręcznie podpisać, będziesz miał problem.
Uwaga, jest jeden wyjątek: pismo opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym jest traktowane jako pismo podpisane odręcznie.
#7 W wypowiedzeniu musisz wskazać przyczynę
Jeśli wysłałeś Najemcy uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia, a on w wyznaczonym terminie dalej nie zapłacił, możesz przejść do wypowiedzenia.
W piśmie musisz opisać całą sytuację. Jeśli lokator nie płacił czynszu, napisz, że wypowiadasz umowę z powodu trzymiesięcznej zwłoki w zapłacie czynszu. Najlepiej dodaj, że prawidłowo przeprowadziłeś procedurę uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i że nie odniosła ona skutku.
#8 To Ty musisz mieć dowód, że skutecznie wypowiedziałeś umowę
W razie sporu sądowego to na Tobie ciąży obowiązek udowodnienia, że dochowałeś wszystkich opisanych tu zasad.
Polecam dwa rozwiązania:
- zachowujesz kopie uprzedzenia i wypowiedzenia, na których Najemca podpisał się, że odebrał oryginały (i w jakiej dacie), albo
- oba pisma wysyłasz Najemcy listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Dowodem są wtedy żółte zwrotki z poczty z podpisem i datą odbioru. Najlepiej zachowaj u siebie kopie pism, zwrotki i dowody nadania.
Możesz udowadniać doręczenie także inaczej, ale po co utrudniać sobie życie (w przypadku wcześniej wspomnianego pisma z kwalifikowanym podpisem elektronicznym dobrze by było, abyś dysponował potwierdzeniem, że wysłałeś je na aktualnego maila… i że lokator je otrzymał).
#9 Rodzaj umowy nie zmienia tych zasad
Zasady z tego wpisu dotyczą wszystkich umów najmu lokali mieszkalnych: na czas oznaczony, na czas nieoznaczony, a także najmu okazjonalnego i instytucjonalnego.
Te dwie ostatnie są co do zasady w dużej części wyłączone spod ustawy o ochronie praw lokatorów i dopuszczają pewne modyfikacje, a nawet własne przesłanki wypowiedzenia. Ale nie przy zwłoce w płatnościach. Tutaj obowiązują Cię zasady ustawowe, bez wyjątku.
Podsumowanie: najważniejszy przepis
Jeśli jesteś właścicielem lokalu i planujesz wypowiedzenie umowy najmu z powodu zaległości w płatnościach, pamiętaj przede wszystkim o art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów:
Art. 11
1. Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2–5 (…). Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator: (…)
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, (…)
Wygląda na jeden przepis, a jak widzisz, kryje w sobie wszystkie dziewięć min z tego wpisu. Wystarczy pominąć jedną z nich, żeby całe wypowiedzenie okazało się bezskuteczne.
Chcesz mieć pewność, że Twoje uprzedzenie i wypowiedzenie przejdą przez to pole minowe bez potknięcia? Mogę sprawdzić Twoją umowę oraz przygotować uprzedzenie i wypowiedzenie na miarę Twojej sytuacji.